Ce que vous allez apprendre
- La règle des 35% d’endettement maximum (assurance incluse) détermine votre mensualité maximale
- Les taux actuels à Dijon varient de 3,3 à 3,6% selon la durée et le profil emprunteur
- Un couple gagnant 3 500 € net peut emprunter environ 230 000 € sur 25 ans
- Le PTZ et l’Action Logement augmentent la capacité réelle de 30 à 50%
Sommaire
La capacité d’emprunt est le montant maximum que votre banque acceptera de vous prêter pour un achat immobilier. C’est le point de départ de tout projet : elle détermine le quartier, la surface et le type de bien auxquels vous pouvez prétendre à Dijon. Ce guide détaille le calcul, les taux actuels et les leviers pour maximiser votre capacité.
La formule de la capacité d’emprunt
Depuis janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) imposé aux banques un taux d’endettement maximum de 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle est désormais contraignante (les banques ne peuvent déroger que pour 20% de leurs dossiers, principalement des primo-accédants).
Formule simplifiée :
Mensualité maximale = Revenus nets mensuels × 35% – charges fixes existantes (crédits en cours)
Puis : Capacité d’emprunt = mensualité maximale × nombre de mois × coefficient (qui dépend du taux)
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35%) | Capacité 20 ans à 3,5% | Capacité 25 ans à 3,5% |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 120 000 € | 135 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 150 000 € | 170 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 180 000 € | 205 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 210 000 € | 240 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 240 000 € | 275 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 300 000 € | 340 000 € |
Ces montants sont indicatifs et supposent zéro crédit en cours. Tout crédit existant (auto, consommation) réduit la capacité. Un crédit auto de 200 €/mois réduit la capacité d’environ 35 000 € sur 25 ans. Faites votre calcul précis avec notre simulateur de capacité d’emprunt.
Revenus, charges, apport : combien pouvez-vous emprunter ?
Taux d’intérêt en 2026
Après la remontée brutale de 2022-2023, les taux se sont stabilisés en 2025-2026. Les taux actuels à Dijon :
| Durée | Taux moyen | Meilleur taux (profil excellent) |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,25% | 2,95% |
| 20 ans | 3,40% | 3,10% |
| 25 ans | 3,55% | 3,25% |
Un courtier négocie généralement 0,1 à 0,2 point de moins qu’un accès bancaire direct. Sur un emprunt de 200 000 € sur 25 ans, 0,2 point de moins représente une économie de 6 500 € sur la durée du prêt. Source : Banque de France.
Impact de la durée du prêt
La durée du prêt est le principal levier de la capacité d’emprunt. Chaque 5 ans supplémentaires augmente la capacité d’environ 15 à 18%.
| Durée | Mensualité pour 200 000 € | Coût total des intérêts | Capacité pour 1 000 €/mois |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 414 € | 54 500 € | 141 400 € |
| 20 ans | 1 155 € | 77 200 € | 173 200 € |
| 25 ans | 1 005 € | 101 500 € | 199 000 € |
Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de 15% (+25 800 € pour 1 000 €/mois) mais coûte 24 300 € d’intérêts supplémentaires. Pour un primo-accédant dijonnais, l’allongement est souvent nécessaire pour atteindre le budget d’un bien correct. Simulez différentes durées avec notre simulateur de prêt.
Exemples par profil à Dijon
Profil 1 : Célibataire, 2 200 € net
- Mensualité max : 770 €
- Capacité 25 ans : 153 000 €
- Apport : 15 000 €
- Budget total : 155 000 € (frais notaire déduits)
- Bien accessible : T2 de 55 m² aux Bourroches ou T2 de 75 m² à Chênôve
Profil 2 : Couple, 4 500 € net
- Mensualité max : 1 575 €
- Capacité 25 ans : 312 000 €
- Apport : 25 000 €
- PTZ : 100 000 € (40% neuf, tranche 3)
- Budget total : 410 000 €
- Bien accessible : Maison 4 chambres à Quetigny ou T4 de 85 m² à Toison d’Or
Booster sa capacité d’emprunt
Six leviers pour augmenter votre capacité d’emprunt sans changer de revenus.
1. Solder les crédits en cours. Chaque crédit réduit la capacité. Un crédit auto de 200 €/mois = -35 000 € de capacité. Si possible, soldez-le avant de demander le prêt immobilier.
2. Mobiliser le prêt Action Logement. 40 000 € à 1% (mensualité ~180 €), considéré comme apport par les banques. Il augmente le budget total de 40 000 € sans impacter significativement l’endettement.
3. Intégrer le PTZ. Le PTZ génère zéro mensualité pendant le différé (10-15 ans), ce qui réduit l’endettement initial et permet d’emprunter plus au taux du marché.
4. Allonger la durée. Passer de 20 à 25 ans (+15% de capacité). Le surcoût en intérêts est significatif mais c’est parfois le seul moyen d’accéder au bon quartier.
5. Déléguer l’assurance emprunteur. L’assurance groupe bancaire coûte 0,30 à 0,40% du capital. Une assurance déléguée (Lemoine, April, Cardif) coûte 0,10 à 0,20%. L’économie de 0,15% augmente la capacité de 3 à 5%.
6. Présenter un dossier solide. Pas de découvert bancaire sur les 3 derniers mois, épargne régulière visible, CDI de plus de 12 mois. Les banques accordent les meilleurs taux aux profils « propres ».
Mensualités, coût total et impact du PTZ sur votre capacité.
Erreurs fréquentes
1. Oublier les frais annexes. La capacité d’emprunt n’est pas le budget d’achat. Il faut retrancher les frais de notaire (7,5-8% dans l’ancien), les frais de garantie (1-2%) et les frais de dossier (500-1 000 €). Pour un emprunt de 200 000 €, le budget d’achat réel est d’environ 185 000 €.
2. Ignorer le reste à vivre. Même sous 35% d’endettement, la banque vérifie que votre reste à vivre (revenus – mensualités – charges fixes) est suffisant. Le minimum généralement admis est de 800 €/personne et 400 €/enfant.
3. Ne consulter qu’une seule banque. Les écarts de taux entre banques atteignent 0,3 à 0,5 point à Dijon. Consultez au minimum 3 banques + un courtier. L’économie peut représenter 10 000 à 15 000 € sur la durée du prêt.
4. Emprunter le maximum. Ce n’est pas parce que vous pouvez emprunter 250 000 € que vous devez le faire. Gardez une marge de sécurité pour les imprévus (chômage, travaux, charges de copropriété). Un endettement de 30% est plus confortable que 35%.
Ce que votre capacité d’emprunt achète à Dijon
La capacité d’emprunt est un chiffre abstrait tant qu’on ne la confronte pas au marché réel. Voici ce que chaque tranche de budget permet d’acheter dans l’agglomération dijonnaise en 2026.
| Budget total | Type de bien | Quartier / Commune | Surface |
|---|---|---|---|
| 100 000 – 130 000 € | T2 ancien | Chênôve, Gresilles | 40-55 m² |
| 130 000 – 180 000 € | T2-T3 ancien | Toison d’Or, Bourroches, Quetigny | 50-70 m² |
| 180 000 – 250 000 € | T3-T4 / petit T4 | Centre-ville, Victor Hugo | 60-80 m² |
| 250 000 – 350 000 € | T4 rénové / maison | Montchapet, Talant | 80-110 m² |
| 350 000 – 450 000 € | Maison avec jardin | Fontaine-lès-Dijon, Marsannay | 100-140 m² |
Pour un primo-accédant dijonnais avec un budget de 200 000 €, le choix stratégique se situé entre un T3 au centre (plus petit mais bien placé) et un T4 en périphérie (plus grand, moins cher au m²). Le PTZ peut faire basculer l’équation en ajoutant 60 000 à 100 000 € au budget sans augmenter les mensualités pendant le différé.
Courtier ou banque directe à Dijon ?
La question revient systématiquement. À Dijon, trois options s’offrent à vous pour obtenir votre prêt immobilier.
La banque directe (votre banque historique). L’avantage : elle connaît votre profil, vos revenus, votre historique. L’inconvénient : elle ne négocie pas contre elle-même. Vous obtiendrez le taux « maison », rarement le meilleur du marché.
Le courtier en agence (Meilleurtaux, Cafpi, Empruntis ont des agences à Dijon). Il comparé les offres de 10 à 15 banques partenaires et négocie pour vous. Coût : 1 000 à 2 000 € de frais de courtage, souvent compensés par l’économie sur le taux. Sur un emprunt de 200 000 €, un écart de 0,2 point représente 6 500 € d’économie sur 25 ans.
Le courtier en ligne (Pretto, Hello Prêt). Même principe, mais entièrement digital. Souvent moins cher en frais (500-1 000 €) mais moins de proximité pour les dossiers complexes (indépendants, revenus variables).
Le conseil d'Étienne
Mon conseil : consultez toujours au moins votre banque + un courtier. Si l’écart de taux est inférieur à 0,1 point, restez chez votre banque (relation, réactivité). Au-delà, le courtier s’imposé. À Dijon, les agences Meilleurtaux (rue de la Liberté) et Cafpi (boulevard de Brosses) ont une bonne réputation.
Les points clés à retenir
- Votre capacité d’emprunt dépend de la règle des 35% d’endettement (assurance incluse), de la durée et du taux
- Les taux à Dijon en 2026 : 3,25% sur 15 ans, 3,40% sur 20 ans, 3,55% sur 25 ans
- Le PTZ et l’Action Logement augmentent le budget de 30 à 50%
- Consultez toujours 3 banques + un courtier pour obtenir le meilleur taux
- Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé
Exemples concrets de capacité d’emprunt à Dijon
| Profil | Revenus nets | Charges | Capacité emprunt (25 ans) | Budget total (avec apport 10%) | Bien accessible à Dijon |
|---|---|---|---|---|---|
| Célibataire CDI | 2 200 € | 0 € | 132 000 € | 145 000 € | T2 Bourroches ou T3 Chênôve |
| Couple CDI | 3 800 € | 200 € | 210 000 € | 231 000 € | T3 Toison d’Or ou T3 Victor Hugo |
| Couple + 1 enfant | 4 500 € | 400 € | 240 000 € | 264 000 € | T4 Toison d’Or ou T3 Montchapet |
| Cadre sup. | 5 500 € | 300 € | 305 000 € | 335 000 € | T4 Montchapet ou maison Talant |
Le taux d’endettement maximum est de 35% des revenus nets (assurance incluse). À 3,3% sur 25 ans, chaque tranche de 100 € de mensualité représente environ 20 500 € de capacité d’emprunt. Simulez votre cas précis avec notre calculateur.
Les points clés à retenir
- Règle des 35% d’endettement : votre mensualité max = revenus nets × 35% – charges
- Taux actuels à Dijon : 3,25% (15 ans), 3,40% (20 ans), 3,55% (25 ans)
- Couple à 3 500 € net = capacité de 230 000 € sur 25 ans
- PTZ + Action Logement = +30 à 50% de budget réel
- Toujours consulter 3 banques + un courtier : écart de 0,3 point = 10 000 € d’économie
- Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé
Reste à vivre : le calcul invisible de la banque
Au-delà du taux d’endettement de 35%, la banque vérifie votre reste à vivre : la somme disponible après paiement de toutes les charges fixes (crédit, assurance, impôts, charges). Les minimums généralement appliqués à Dijon :
| Composition du foyer | Reste à vivre minimum |
|---|---|
| Célibataire | 800-900 € |
| Couple sans enfant | 1 200-1 400 € |
| Couple + 1 enfant | 1 500-1 700 € |
| Couple + 2 enfants | 1 800-2 000 € |
Un couple gagnant 3 500 € avec une mensualité de 1 225 € (35%) et 300 € de charges fixes à un reste à vivre de 1 975 €. Avec 2 enfants, c’est juste (minimum 1 800 €). La banque pourrait refuser ou exiger un apport plus important. C’est pourquoi le calcul de la capacité d’emprunt doit intégrer le reste à vivre, pas seulement le taux d’endettement.
Un dernier conseil pour maximiser votre capacité d’emprunt à Dijon : le lissage de prêt. Si vous cumulez un PTZ (différé 15 ans) avec un prêt bancaire classique, la banque calculé votre endettement sur la mensualité la plus élevée (celle après la fin du différé PTZ). Le lissage consiste à ajuster la mensualité du prêt classique pour que le total (prêt + PTZ) reste constant dans le temps. Résultat : la mensualité maximale calculée par la banque est inférieure, ce qui augmente la capacité d’emprunt de 5 à 10%. Demandez systématiquement le lissage à votre banquier. C’est un droit, pas une faveur. Testez l’impact avec notre simulateur de prêt.
Questions fréquentes
Votre comptabilité LMNP, simplifiée et optimisée
103 000 propriétaires font confiance à JD2M. À partir de 149 €/an net. Note : 4,8/5.
Combien puis-je emprunter avec 2 500 € de revenus ?
Quel taux immobilier en 2026 à Dijon ?
Le PTZ augmente-t-il la capacité d’emprunt ?
Faut-il un apport pour acheter à Dijon ?
Quelle durée de prêt choisir ?
Étienne Chevalier
Conseiller immobilier · Dijon
Ancien directeur d’agence, 18 ans sur l’agglomération dijonnaise. Spécialiste investissement locatif, quartiers et marché de la Côte-d’Or. Ce blog partage des analyses terrain, sans jargon inutile.
