Ce que vous allez apprendre
- Le prix médian en Côte-d’Or est de 2 150 €/m², en hausse modérée de 1,4% sur un an
- Les écarts sont considérables : de 1 100 €/m² en zone rurale à 3 450 € à Dijon Montchapet
- Beaune affiche des prix élevés (2 600 €/m²) portés par le tourisme viticole
- Les communes périurbaines dijonnaises (Quetigny, Talant, Chenove) restent accessibles avec un bon rendement locatif
Sommaire
La Côte-d’Or présente un marché immobilier contrasté, dominé par Dijon qui concentre 60% des transactions du département. Au-delà de la métropole, le marché se structure autour de Beaune (pôle viticole et touristique), des villes secondaires (Is-sur-Tille, Montbard, Semur-en-Auxois) et d’un vaste espace rural où les prix restent très bas. Ce panorama détaille les prix par ville, les tendances et les meilleures opportunités d’investissement en 2026.
Panorama du marché immobilier en Côte-d’Or
Le marché immobilier côte-d’orien se décompose en quatre zones distinctes :
1. Dijon Métropole (24 communes, 260 000 habitants) : le marché le plus actif et le plus cher, avec 65% des transactions départementales. Prix médian : 2 707 €/m² à Dijon, 1 800 à 2 400 € dans les communes périphériques.
2. Beaunois (Beaune et environs) : marché porté par le tourisme viticole et la qualité de vie. Prix médian : 2 600 €/m² à Beaune, 1 500 à 2 000 € dans les villages alentour.
3. Villes secondaires (Is-sur-Tille, Montbard, Semur-en-Auxois, Châtillon-sur-Seine) : marchés de proximité, prix accessibles (1 000 à 1 500 €/m²), demande locative limitée mais stable.
4. Rural profond (Auxois, Morvan côte-d’orien, plateau de Langres) : marché très lent, prix parfois inférieurs à 800 €/m². Maisons de campagne accessibles dès 50 000 €, mais peu de demande locative.
Dijon et agglomération : prix détaillés
| Commune | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Dijon (moyenne) | 2 707 € | +1,2% | 6,28% |
| Montchapet | 3 450 € | +1,8% | 5,25% |
| Centre historique | 3 200 € | +0,5% | 6,08% |
| Chênôve | 1 179 € | +3,2% | 10,13% |
| Quetigny | 1 900 € | +1,5% | 7,2% |
| Talant | 2 200 € | +1,2% | 5,8% |
| Fontaine-lès-Dijon | 2 600 € | +1,5% | 5,0% |
| Chevigny-Saint-Sauveur | 2 000 € | +1,8% | 6,5% |
| Marsannay-la-Côte | 2 100 € | +2,0% | 6,0% |
| Longvic | 1 700 € | +1,5% | 7,0% |
L’agglomération dijonnaise offre un éventail de prix permettant à chaque profil de trouver sa place. Les quartiers les plus chers (Montchapet, centre) valorisent le patrimoine, tandis que les communes périurbaines maximisent le rendement locatif. Consultez notre étude détaillée des prix immobiliers à Dijon pour l’analyse complète. Source : INSEE et Chambre des Notaires.
Beaune et Côte viticole
Beaune (2 600 €/m²) est le deuxième marché le plus cher de Côte-d’Or après Dijon. La capitale des vins de Bourgogne attire une clientèle internationale (négociants, vignerons, touristes en résidence secondaire). Les maisons de caractère dans le centre historique (Hospices de Beaune, remparts) dépassent régulièrement 3 000 €/m².
Le marché locatif beaunois est particulièr par sa composante saisonnière : la demande en location meublée explose pendant les grandes ventes des Hospices (novembre), les vendanges (septembre) et la saison touristique (avril à octobre). Un T2 meublé peut se louer 70 à 100 €/nuit en saisonnier, soit 2 à 3 fois le loyer annuel classique.
Les villages viticoles de la Côte de Nuits (Gevrey-Chambertin, Nuits-Saint-Georges, Vosne-Romanée) et de la Côte de Beaune (Meursault, Pommard, Volnay) affichent des prix élevés (2 000 à 3 000 €/m²) dûs au prestige viticole et à la rareté du foncier.
Villes secondaires : Is-sur-Tille, Montbard, Semur
| Ville | Prix médian/m² | Population | Distance Dijon | Caractéristique |
|---|---|---|---|---|
| Is-sur-Tille | 1 300 € | 4 200 | 25 km | Périurbain éloigné, TER 20 min |
| Montbard | 1 000 € | 5 400 | 80 km | Gare TGV, industriel |
| Semur-en-Auxois | 1 100 € | 4 000 | 75 km | Cité médiévale touristique |
| Châtillon-sur-Seine | 900 € | 5 500 | 85 km | Rural, prix très bas |
| Nuits-Saint-Georges | 2 200 € | 5 600 | 25 km | Prestige viticole |
Montbard présente un cas intéressant : sa gare TGV (1h de Paris) attire quelques télétravailleurs parisiens, ce qui soutient la demande de biens de qualité. À 1 000 €/m², c’est l’une des villes les plus abordables de France avec une connexion TGV. Les maisons de caractère s’y trouvent à des prix dérisoires comparés à l’Île-de-France.
Tendances 2026 et perspectives
Le marché immobilier côte-d’orien évolue selon trois dynamiques.
Stabilisation à Dijon (+1,2% sur un an). Après la hausse post-Covid (2021-2023), le marché dijonnais se normalise. Les prix stagnent dans les quartiers premium et progressent modérément dans les quartiers populaires (rattrapage). Les taux d’emprunt à 3,3-3,5% freinent les primo-accédants mais soutiennent les prix via la raréfaction de l’offre.
Hausse dans le périurbain (+1,5 à 2,5%). Les familles quittent Dijon centre pour les communes périurbaines, à la recherche d’espace et de verdure à prix accessible. Quetigny, Talant, Chevigny et Marsannay bénéficient de cette tendance.
Résilience de Beaune. Le marché beaunois est découplé du marché national : la demande internationale (vignerons, négociants, tourisme de luxe) maintient les prix quel que soit le contexte macroéconomique.
Hausse des frais de notaire en Côte-d'Or
Depuis le 1er janvier 2026, le Conseil départemental de Côte-d’Or a relevé le taux des droits de mutation de 4,50% à 5,00%. Pour un achat de 200 000 € dans l’ancien, les frais de notaire passent de 14 600 € à environ 15 600 €, soit 1 000 € de plus. Détails dans notre article frais de notaire Côte-d’Or 2026. Calculez le montant exact avec notre calculateur.
Où investir en Côte-d’Or
| Objectif | Ville recommandée | Budget type | Rendement |
|---|---|---|---|
| Rendement maximum | Chênôve, Grésilles | 30 000-80 000 € | 8-12% |
| Rendement + sécurité | Dijon Université, Quetigny | 50 000-130 000 € | 7-9% |
| Patrimoine + valorisation | Montchapet, Centre Dijon | 150 000-350 000 € | 5-6% |
| Saisonnier/tourisme | Beaune centre | 120 000-250 000 € | 6-10% |
| Opportunité long terme | Montbard (TGV), Grésilles (ANRU) | 50 000-150 000 € | Variable |
La Côte-d’Or offre des opportunités pour tous les profils d’investisseurs. La stratégie dominante reste le LMNP étudiant à Dijon, mais la colocation et l’investissement en zone périurbaine gagnent du terrain. Simulez votre projet avec nos outils gratuits.
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Prix par commune clé de Côte-d’Or
| Commune | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Rendement brut | Profil |
|---|---|---|---|---|
| Dijon | 2 707 € | +7,9% | 6,28% | Métropole, tous profils |
| Beaune | 2 900 € | +2,5% | 4,8% | Tourisme viticole, prestige |
| Quétigny | 2 100 € | +1,8% | 5,8% | Banlieue familiale |
| Talant | 2 000 € | +1,5% | 5,2% | Résidentiel, vue |
| Fontaine-lès-Dijon | 2 800 € | +1,2% | 4,5% | Premium banlieue |
| Chênôve | 1 179 € | +3,2% | 10,13% | Investissement rendement |
| Marsannay | 2 200 € | +2,0% | 5,5% | Vignoble, calme |
| Longvic | 1 600 € | +2,8% | 7,2% | Budget accessible |
| Chevigny | 2 300 € | +1,5% | 5,4% | Familles, pavillonnaire |
| Nuits-Saint-Georges | 2 500 € | +3,0% | 4,2% | Prestige viticole |
Le département présente des écarts importants : de 1 100 €/m² dans les zones rurales à 3 500 € à Beaune centre et dans les villages viticoles côtés. Le corridor Dijon-Beaune le long de la RN74 concentre l’essentiel de la valeur, porté par la notoriété des Climats de Bourgogne (UNESCO). Retrouvez l’analyse détaillée par quartier à Dijon dans notre bilan 2026.
La tendance générale est à la hausse modérée (+2 à 3%/an) sur l’ensemble du département. Les communes proches de Dijon progressent plus vite que les zones rurales. L’arrivée du tram et les projets ANRU soutiennent les prix dans l’agglomération. À l’inverse, les petites communes rurales (à plus de 30 km de Dijon) stagnent voire reculent légèrement, sauf dans le vignoble (effet prestige des Climats UNESCO).
Pour les investisseurs, le corridor Dijon-Beaune le long de la RN74 offre le meilleur potentiel. Chaque commune a son identité : Marsannay pour le vignoble, Chênôve pour le rendement, Quétigny pour les familles, Fontaine-lès-Dijon pour le prestige. Diversifier sur 2-3 communes est la stratégie optimale.
Le département compte également des zones rurales très accessibles. Les communes au-delà de 30 km de Dijon (Auxonne, Seurre, Is-sur-Tille) affichent des prix de 1 000 à 1 500 €/m² pour les maisons, avec des rendements potentiellement élevés mais une demande locative plus fragile. Ces marchés conviennent aux investisseurs cherchant du patrimoine à très bas coût, à condition d’accepter des délais de relocation plus longs (2-4 mois). Pour un premier investissement, restez dans le périmètre Dijon Métropole.
Stratégies d’investissement en Côte-d’Or hors Dijon
Les villes secondaires de Côte-d’Or offrent des rendements inaccessibles à Dijon, à condition de bien choisir.
Beaune (5 200 €/m²). Marché de prestige lié au vignoble. Rendement faible (3,5-4,5%) mais valorisation sûre. Cible : investissement patrimonial, location saisonnière (tourisme œnologique). La demande locative classique est limitée par la taille de la ville (22 000 habitants).
Is-sur-Tille (1 200 €/m²). Petite ville de 4 200 habitants à 25 km de Dijon. Prix très bas, rendement brut potentiel de 8-10%. Risques : vacance locative plus élevée, érosion démographique. Convient aux investisseurs acceptés le risque pour le rendement.
Montbard (800 €/m²). TGV direct vers Paris (1h10), ce qui maintient une demande de télétravailleurs parisiens. Les maisons de ville à 80 000-120 000 € offrent un rendement brut de 7-9%. Créneau : le meublé courte durée pour les travailleurs détachés.
Nuits-Saint-Georges (3 200 €/m²). Prestige viticole comparable à Beaune mais à un prix inférieur. La proximité de Dijon (30 min) en fait une alternative crédible pour les familles. Marché étroit : peu de biens en vente, négociation difficile.
10 ans de recul : ce que les chiffres disent
L’immobilier en Côte-d’Or a connu trois phases distinctes sur la décennie 2016-2026.
2016-2020 : stabilité. Les prix ont progressé de 0,5 à 1,5%/an, tirés par les taux bas et la demande locale. Dijon a légèrement surperformé le département.
2020-2022 : accélération post-Covid. +12% sur Dijon en deux ans, portés par le télétravail (Parisiens cherchant de l’espace) et les taux historiquement bas. Les villes secondaires ont aussi bénéficié (+8 à 15%).
2023-2026 : correction puis stabilisation. La remontée des taux (de 1% à 3,5%) a freiné la hausse. Les prix se sont stabilisés en 2024 et repartent légèrement à la hausse en 2025-2026 (+1 à 2%/an). La correction tant annoncée n’a pas eu lieu à Dijon, protégée par l’attractivité de la ville et la demande structurelle.
Source : Chambre des Notaires de Côte-d’Or.
Les points clés à retenir
- Dijon et agglomération : 2 616 €/m² en médiane, +1,5%/an
- Beaune et Côte viticole : 5 200 €/m², marché de prestige, rendement faible
- Villes secondaires (Is-sur-Tille, Montbard, Semur) : 800-1 200 €/m², rendement élevé mais risque de vacance
- L’effet TGV (Montbard, 1h10 de Paris) maintient la demande de télétravailleurs
- 10 ans de recul : stabilité 2016-2020, accélération 2020-2022, stabilisation 2023-2026
- La correction tant annoncée n’a pas eu lieu à Dijon, protégée par l’attractivité structurelle
La Côte-d’Or offre un éventail immobilier unique : du prestige viticole de la Côte de Nuits aux petites villes rurales à 800 €/m², en passant par la métropole dijonnaise en plein renouveau (Cité de la Gastronomie, LGV, tramway). Pour investir, Dijon reste le choix le plus sûr en termes de liquidité et de demande locative. Les villes secondaires offrent du rendement supplémentaire pour ceux qui acceptent le risque d’un marché plus étroit. Source : INSEE Côte-d’Or.
L’immobilier rural en Côte-d’Or réserve des surprises. Les villages dotés d’une école, d’une boulangerie et d’un accès routier correct (moins de 20 minutes de Dijon) conservent une demande stable. C’est le cas de Gevrey-Chambertin, Marsannay-la-Côte, Talant, mais aussi de communes moins connues comme Arc-sur-Tille (1 400 €/m², 10 min de Dijon par la N74) ou Genlis (1 300 €/m², gare SNCF, 15 min de Dijon). Pour un télétravailleur avec fibre optique, ces communes offrent un cadre de vie rural à des prix 40 à 50% inférieurs à Dijon, avec des maisons de 100+ m² à moins de 200 000 €.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² en Côte-d’Or ?
Dijon ou Beaune pour investir ?
Les prix vont-ils baisser en Côte-d’Or ?
Quelle ville est la moins chère en Côte-d’Or ?
Combien coûtent les frais de notaire en Côte-d’Or ?
Quelle commune de Côte-d’Or offre le meilleur rendement ?
Beaune est-elle un bon investissement immobilier ?
Étienne Chevalier
Conseiller immobilier · Dijon
Ancien directeur d’agence, 18 ans sur l’agglomération dijonnaise. Spécialiste investissement locatif, quartiers et marché de la Côte-d’Or. Ce blog partage des analyses terrain, sans jargon inutile.
