Mis à jour le 21 mars 2026 par Etienne Chevalier | Temps de lecture : 11 minutes
L'essentiel du marché dijonnais 2026
- Le prix médian à Dijon atteint 2 707 €/m² tous biens confondus, soit +7,9% sur un an
- Les appartements se négocient à 2 616 €/m², les maisons à 3 208 €/m²
- Montchapet reste le quartier le plus cher (3 450 €), Chênôve le plus accessible (1 179 €) : un écart de 193%
- Le rendement locatif brut moyen s’établit à 6,28% (net après charges : environ 4,5%), parmi les meilleurs de France
Sommaire
- État du marché dijonnais au T1 2026
- Prix au m² par quartier : classement complet
- Prix par type de bien : du studio à la maison
- Évolution des prix sur 10 ans
- Ancien vs neuf : deux marchés, deux stratégies
- Rendement locatif réel : calcul net par quartier
- Le calendrier du marché : quand acheter, quand vendre
- Perspectives 2026-2027
- Les 5 erreurs qui coûtent cher aux acheteurs dijonnais
- Questions fréquentes
Dijon confirme en 2026 son statut de marché immobilier dynamique et accessible. Alors que Lyon dépasse les 5 200 €/m² et que Paris reste au-delà des 10 000 €, la capitale bourguignonne maintient des prix qui permettent encore de devenir propriétaire avec un budget raisonnable. La progression de +7,9% sur un an reflète une attractivité croissante, portée par la desserte TGV (1h40 de Paris), les 35 000 étudiants et un bassin d’emploi diversifié.
Ce bilan va plus loin que les chiffres moyens : prix réels par quartier et par type de bien, rendement net (pas juste brut), calendrier saisonnier du marché, et les erreurs concrètes à éviter. Des données que vous ne trouverez pas sur les portails d’annonces.
État du marché dijonnais au T1 2026
Le marché dijonnais affiche une santé robuste au premier trimestre 2026. Le volume de transactions se maintient à un niveau élevé, avec environ 4 800 ventes enregistrées sur les douze derniers mois dans l’agglomération (source : Chambre des Notaires de Côte-d’Or).
Trois facteurs soutiennent cette dynamique :
- La baisse progressive des taux d’intérêt. Après le pic de 2023, les taux sur 20 ans sont redescendus autour de 3,30% pour les profils standard et 2,89% pour les meilleurs dossiers. Concrètement, un ménage gagnant 4 000 € nets peut emprunter environ 210 000 € sur 25 ans, contre 185 000 € il y a 18 mois.
- L’attractivité pour les actifs parisiens. Le télétravail hybride et la ligne TGV (1h40) transforment Dijon en alternative crédible. Un T3 de 70 m² au centre-ville (190 000 €) coûte ici ce qu’un studio de 18 m² dans le 11ème arrondissement parisien.
- La tension locative sur les petites surfaces. Avec 35 000 étudiants et l’afflux de jeunes actifs, les studios et T2 se louent en moins de 15 jours après publication. Cette tension rassure les investisseurs et tire les prix d’achat vers le haut.
Un marché qui reste liquide
Le délai moyen de vente à Dijon est de 68 jours en 2026 (contre 85 jours en moyenne nationale). Dans les quartiers prisés (Montchapet, centre historique), les biens au bon prix se vendent en moins de 45 jours. À Chênôve et aux Grésilles, comptez 90 à 110 jours, ce qui laisse une marge de négociation de 5 à 8%.
Prix au m² par quartier : classement complet
Les prix varient considérablement d’un quartier à l’autre. L’écart entre Montchapet (3 450 €/m²) et Chênôve (1 179 €/m²) dépasse les 190%. Voici le classement complet, avec les rendements nets rarement publiés ailleurs.
| Quartier | Prix médian/m² | Évol. 1 an | Loyer moy./m² | Rendement brut | Rendement net* | Délai vente |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montchapet | 3 450 € | +1,8% | 14,8 € | 5,14% | 3,5% | 42 j |
| Centre historique | 3 200 € | +0,5% | 14,5 € | 5,44% | 3,7% | 45 j |
| Victor Hugo / Darcy | 3 100 € | +1,2% | 14,2 € | 5,50% | 3,8% | 50 j |
| Toison d’Or | 2 900 € | +2,1% | 13,8 € | 5,71% | 3,9% | 55 j |
| Université / Mansart | 2 500 € | +1,5% | 15,8 € | 7,58% | 5,3% | 35 j |
| Bourroches | 2 300 € | +0,8% | 13,0 € | 6,78% | 4,7% | 65 j |
| Port du Canal | 2 200 € | +3,5% | 12,8 € | 6,98% | 4,9% | 70 j |
| Fontaine d’Ouche | 1 800 € | +1,0% | 12,2 € | 8,13% | 5,7% | 85 j |
| Grésilles | 1 500 € | +2,8% | 11,5 € | 9,20% | 6,4% | 95 j |
| Chênôve | 1 179 € | +3,2% | 9,9 € | 10,13% | 7,1% | 105 j |
*Rendement net estimé après charges de copro, taxe foncière, vacance locative 1 mois/an et assurance PNO. Hors impôts sur les revenus fonciers.
Le constat est net : les quartiers les plus accessibles affichent les rendements les plus élevés, mais aussi les délais de vente les plus longs. C’est le compromis classique rendement/liquidité. Pour le détail de chaque quartier, consultez notre classement complet des quartiers chers et accessibles.
Prix par type de bien : du studio à la maison
Le prix moyen de 2 707 €/m² masque des réalités très différentes selon le type de bien. Voici les budgets réels à prévoir, frais de notaire inclus (8% dans l’ancien en Côte-d’Or depuis la hausse 2026).
| Type de bien | Surface type | Prix moyen | Frais notaire | Budget total | Mensualité (25 ans, 3,3%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 20-25 m² | 55 000 € | 4 400 € | 59 400 € | 290 € |
| T1 | 28-35 m² | 82 000 € | 6 560 € | 88 560 € | 432 € |
| T2 | 40-50 m² | 120 000 € | 9 600 € | 129 600 € | 632 € |
| T3 | 60-70 m² | 178 000 € | 14 240 € | 192 240 € | 937 € |
| T4 | 80-95 m² | 240 000 € | 19 200 € | 259 200 € | 1 263 € |
| Maison T4/T5 | 100-130 m² | 350 000 € | 28 000 € | 378 000 € | 1 842 € |
Calculez votre budget précis avec notre simulateur de capacité d’emprunt et notre calculateur de frais de notaire.
Astuce terrain : le studio à Dijon, l'entrée la plus accessible
Avec un budget de 55 000 à 65 000 €, vous pouvez acquérir un studio près du campus (quartier Université) qui se loue 420 à 480 €/mois meublé, soit 7,5% de rendement brut. C’est le ticket d’entrée le plus bas pour investir à Dijon. Un apport de 10 000 € suffit pour lancer le projet.
Évolution des prix sur 10 ans
La courbe des prix à Dijon sur la décennie raconte une histoire en trois temps.
| Année | Prix moyen/m² | Évolution | Contexte |
|---|---|---|---|
| 2016 | 1 890 € | ref. | Creux post-crise |
| 2017 | 1 950 € | +3,2% | Début de reprise |
| 2018 | 2 010 € | +3,1% | Taux historiquement bas |
| 2019 | 2 080 € | +3,5% | Accélération, TGV |
| 2020 | 2 120 € | +1,9% | COVID, marché gelé 3 mois |
| 2021 | 2 180 € | +2,8% | Rattrapage post-COVID |
| 2022 | 2 340 € | +7,3% | Euphorie, taux encore bas |
| 2023 | 2 380 € | +1,7% | Pic des taux à 4,5% |
| 2024 | 2 510 € | +5,5% | Détente monétaire |
| 2025 | 2 580 € | +2,8% | Stabilisation |
| 2026 (T1) | 2 707 € | +7,9% | Reprise forte, taux à 3,3% |
En 10 ans, le prix moyen a progressé de 43%, passant de 1 890 € à 2 707 €/m². C’est moins que Lyon (+62%) mais plus que Besançon (+28%). Le creux de 2023 a offert une fenêtre d’achat que les investisseurs avisés ont saisie. Pour l’analyse détaillée, consultez notre étude complète de l’évolution des prix au m² sur 10 ans.
Ancien vs neuf : deux marchés, deux stratégies
Le marché de l’ancien représente 85% des transactions à Dijon. Mais le neuf présente des avantages spécifiques que beaucoup d’acheteurs sous-estiment.
| Critère | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Prix moyen/m² | 2 616 € | 3 800 à 4 500 € |
| Frais de notaire | 7-8% (hausse DMTO 2026) | 2-3% |
| DPE | Variable (risque F/G) | B ou A garanti |
| Travaux à prévoir | 10 000-30 000 € si rénovénergétique | 0 € (garantie décennale) |
| PTZ éligible | Non (sauf ANRU) | Oui (zone B1, jusqu’à 50%) |
| Rendement locatif | 6-10% brut | 3,5-4,5% brut |
| Stratégie optimale | Investissement locatif | Résidence principale |
La Toison d’Or et le quartier de la gare concentrent les programmes neufs en cours. Pour un primo-accédant éligible au PTZ en zone B1, le neuf peut être plus avantageux que l’ancien malgré un prix facial plus élevé, grâce aux frais de notaire réduits et à l’absence de travaux.
Hausse des DMTO en Côte-d'Or : +1 600 € sur un achat à 200 000 €
Depuis début 2026, les droits de mutation (DMTO) sont passés à 5% en Côte-d’Or. Sur un achat à 200 000 €, le surcoût atteint environ 1 600 € par rapport au taux précédent. Simulez vos frais exacts avec notre calculateur frais de notaire Côte-d’Or 2026. Source : impots.gouv.fr.
Rendement locatif réel : calcul net par quartier
La plupart des sites affichent des rendements bruts. C’est trompeur. Voici le calcul net, après déduction des charges réelles, pour un studio de 25 m² acheté dans chaque quartier.
| Quartier | Prix achat | Loyer/mois | Charges/an* | Rendement brut | Rendement net | Cash-flow mensuel** |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Chênôve | 29 475 € | 248 € | 960 € | 10,13% | 7,1% | +72 € |
| Grésilles | 37 500 € | 288 € | 1 080 € | 9,20% | 6,4% | +58 € |
| Université | 62 500 € | 395 € | 1 440 € | 7,58% | 5,3% | +35 € |
| Centre | 80 000 € | 363 € | 1 680 € | 5,44% | 3,7% | -48 € |
| Montchapet | 86 250 € | 370 € | 1 800 € | 5,14% | 3,5% | -65 € |
*Charges : copro (40-60 €/mois), taxe foncière (25-35 €/mois), assurance PNO (10 €/mois), vacance 1 mois/an.
**Cash-flow après remboursement prêt 25 ans à 3,3% (100% financé, hors apport).
Le cash-flow positif n’est atteignable que dans les quartiers accessibles. C’est la raison pour laquelle les investisseurs expérimentés privilégient Chênôve, les Grésilles ou le quartier Université. Simulez votre propre scénario avec notre calculateur de rentabilité.
Le calendrier du marché : quand acheter, quand vendre
Le marché dijonnais suit un cycle saisonnier prévisible, que peu d’acheteurs exploitent.
| Période | Volume transactions | Marge négo | Stratégie |
|---|---|---|---|
| Janv.-Fév. | Faible | 5-8% | Meilleure période pour acheter (vendeurs pressés, peu de concurrence) |
| Mars-Juin | Élevé | 2-4% | Plus de choix, mais plus de concurrence entre acheteurs |
| Juil.-Août | Modéré | 4-6% | Bonne fenêtre : vendeurs veulent boucler avant la rentrée |
| Sept.-Oct. | Élevé | 2-3% | Meilleure période pour vendre (demande locative étudiante) |
| Nov.-Déc. | Faible | 5-7% | Bonnes affaires possibles, vendeurs veulent boucler avant 31/12 |
Astuce terrain : l'entre-deux-fêtes
La dernière semaine de décembre et la première de janvier sont la période où les marges de négociation sont les plus élevées. Les vendeurs qui n’ont pas vendu à l’automne sont souvent prêts à faire des concessions significatives. J’ai vu des baisses de 8 à 10% acceptées sur des biens en vente depuis plus de 4 mois.
Perspectives 2026-2027 : hausse, baisse ou stabilisation ?
Arguments pour une poursuite de la hausse :
- Les taux d’intérêt continuent de baisser, ramènant des acheteurs sur le marché
- La pression démographique reste forte (métropole en croissance, étudiants, télétravailleurs)
- L’offre de logements neufs est insuffisante (délais de permis, coûts de construction en hausse)
- Le programme ANRU aux Grésilles (220 M€) tire les prix des quartiers populaires vers le haut
Arguments pour un ralentissement :
- Les prix ont déjà progressé de 43% en 10 ans, ce qui réduit l’accessibilité
- Les règles DPE (interdiction de louer les F et G dès 2028) vont libérer du stock sur le marché de la vente
- L’incertitude économique nationale pèse sur la confiance des ménages
- La hausse des DMTO à 5% renchérit le coût d’acquisition
Scénario le plus probable : une progression modérée de 2 à 4% sur l’ensemble de 2026, avec des disparités marquées. Les quartiers en mutation (Port du Canal, Grésilles) surperformeront (+3 à 5%). Les quartiers premium stagneront (0 à 2%). Les passoires thermiques pourraient enregistrer des baisses ponctuelles de 5 à 10% dans l’attente de l’échéance DPE 2028.
Les 5 erreurs qui coûtent cher aux acheteurs dijonnais
En 18 ans de conseil immobilier à Dijon, j’ai vu ces erreurs revenir systématiquement.
1. Ignorer le DPE avant de faire une offre. Un bien classé F nécessite 15 000 à 30 000 € de travaux pour passer en D. Si vous achetez pour louer, ce coût est obligatoire d’ici 2028. Intégrez-le dans votre offre d’achat, pas après la signature.
2. Ne pas vérifier les charges de copropriété. Dans le centre historique, les charges peuvent atteindre 250 €/mois pour un T3 (chauffage collectif au gaz, ravalement). C’est l’équivalent de 30 000 € de prix d’achat en moins sur 10 ans.
3. Sous-estimer le quartier Université pour la résidence principale. Beaucoup d’acheteurs fuient ce secteur à cause des étudiants. Pourtant, les rues calmes autour de Mansart offrent des T3-T4 à 2 200-2 400 €/m², soit 30% de moins que Victor Hugo pour une qualité de vie comparable.
4. Viser le centre historique sans budget travaux. Les immeubles du secteur sauvegardé (UNESCO) imposent des contraintes architecturales strictes : ravalement en pierre de taille, menuiseries à l’identique. Les quotes-parts de travaux de façade atteignent régulièrement 5 000 à 15 000 € par lot.
5. Acheter au prix affiché en période creuse. De novembre à février, les marges de négociation sont de 5 à 8% sur les biens en vente depuis plus de 60 jours. Ne pas négocier, c’est laisser 10 000 à 20 000 € sur la table.
Mensualités, coût total, durée optimale : comparez les scénarios en un clic.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Dijon en 2026 ?
Les prix vont-ils baisser à Dijon en 2026 ?
Quel est le quartier le moins cher pour acheter à Dijon ?
Quel rendement locatif espérer à Dijon ?
Dijon est-elle en zone tendue ?
Combien faut-il d’apport pour acheter à Dijon ?
Quelle est la meilleure période pour acheter à Dijon ?
Étienne Chevalier
Conseiller immobilier · Dijon
Ancien directeur d’agence, 18 ans sur l’agglomération dijonnaise. Spécialiste investissement locatif, quartiers et marché de la Côte-d’Or. Ce blog partage des analyses terrain, sans jargon inutile.
