Top 5 applications pour faire un état des lieux en 2026

En dix-huit ans de gestion locative à Dijon, j’ai rédigé des centaines d’états des lieux à la main, sur des formulaires pré-imprimés qui finissaient froissés au fond d’un dossier. Aujourd’hui, une application état des lieux bien choisie transforme cette corvée en un processus fluide, rapide et juridiquement solide. J’ai testé personnellement les solutions les plus populaires du marché pour vous livrer mon classement 2026, avec leurs forces, leurs limites et leurs tarifs réels.

Pourquoi utiliser une application pour l’état des lieux ?

L’état des lieux est un document fondamental dans toute relation locative. Il conditionne directement la restitution du dépôt de garantie et protège autant le bailleur que le locataire. Pourtant, trop de propriétaires bâclent encore cette étape ou utilisent des formulaires papier incomplets.

Une application état des lieux apporte plusieurs avantages concrets que j’ai pu mesurer sur le terrain :

• Gain de temps considérable : un état des lieux numérique prend 15 à 25 minutes au lieu de 45 minutes en moyenne sur papier, grâce aux modèles pré-remplis et à la saisie guidée pièce par pièce.
• Conformité juridique garantie : les applications intègrent automatiquement toutes les mentions obligatoires définies par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, ce qui évite les oublis fréquents sur les formulaires papier.
• Photos horodatées : chaque cliché est daté et géolocalisé, ce qui constitue une preuve irréfutable en cas de litige.
• Comparaison entrée/sortie automatique : l’application superpose les deux états des lieux pour identifier instantanément les dégradations.
• Archivage sécurisé : fini les documents égarés, tout est stocké dans le cloud avec sauvegarde.

Quand je conseille mes clients investisseurs à Dijon, notamment ceux qui signent leur bail de location meublé, je leur recommande systématiquement de passer au numérique pour cette étape cruciale.

Les critères essentiels pour choisir la bonne application

Toutes les applications d’état des lieux ne se valent pas. Après avoir testé une dizaine de solutions, voici les 6 fonctionnalités indispensables que je vérifie systématiquement :

1. La conformité légale : l’application doit respecter scrupuleusement le décret de 2016 et intégrer toutes les rubriques obligatoires (relevés de compteurs, clés remises, description précise de chaque pièce).
2. La prise de photos illimitée : certaines formules gratuites limitent le nombre de clichés par état des lieux, ce qui est rédhibitoire. Comptez au minimum 30 à 50 photos pour un T3.
3. La signature électronique intégrée : elle doit être conforme au règlement eIDAS pour avoir une valeur juridique.
4. Le mode hors ligne : dans certains logements, la connexion internet est inexistante. L’application doit fonctionner sans réseau et synchroniser ensuite.
5. L’export PDF : le document final doit pouvoir être envoyé par email aux deux parties et archivé facilement.
6. La compatibilité multi-supports : tablette, smartphone Android ou iOS. Une bonne application état des lieux doit fonctionner sur tous les appareils.

Si vous gérez plusieurs biens, la possibilité d’importer votre parc locatif et de conserver l’historique par logement est un vrai plus. C’est d’ailleurs un point que je souligne aussi lorsque j’accompagne des propriétaires dans le renouvellement de leur bail de location.

Mon classement des 5 meilleures applications en 2026

Voici mon top 5, établi après des tests réels sur des logements dijonnais, du studio étudiant au T4 familial.

1. Nockee : la plus complète pour les particuliers

Nockee s’est imposée comme la référence pour les bailleurs individuels. L’interface est intuitive, la saisie pièce par pièce est fluide, et le rapport PDF généré est d’une qualité professionnelle remarquable. J’apprécie particulièrement la fonction de comparaison automatique entrée/sortie qui met en évidence les dégradations avec un code couleur clair.

L’application fonctionne sur Android et iOS, propose un mode hors ligne efficace, et intègre la signature électronique. Pour un particulier qui gère un ou deux appartements, c’est mon premier choix sans hésitation.

2. Startloc : le choix des professionnels

Si vous êtes un gestionnaire professionnel ou si vous possédez un parc de plus de 20 lots, Startloc est l’outil le plus abouti. Son logiciel d’état des lieux offre une gestion complète du parc immobilier avec import de données, personnalisation des modèles et statistiques détaillées sur l’usure des équipements.

La courbe d’apprentissage est un peu plus raide que chez Nockee, mais la puissance de l’outil justifie cet effort. Le mode tablette est particulièrement bien optimisé pour une utilisation terrain.

3. Etadly : l’application état des lieux la plus visuelle

Etadly mise sur une approche très visuelle avec un système de plans interactifs où vous pointez directement les éléments à inspecter. Cette approche innovante facilite la compréhension du document par le locataire et réduit les contestations ultérieures. L’application reconnaît les différentes pièces et propose des éléments pré-configurés adaptés (cuisine, salle de bain, chambre).

C’est une solution particulièrement adaptée aux logements meublés où le nombre d’éléments à inventorier est important. Si vous louez en meublé, consultez aussi mon guide sur les exemples de bail de location meublé pour avoir un dossier complet.

4. État des Lieux Facile : la solution accessible

État des Lieux Facile porte bien son nom. C’est l’application la plus simple à prendre en main, idéale pour un propriétaire qui réalise son premier état des lieux numérique. L’assistant de saisie guide pas à pas, les menus sont clairs, et le résultat est un document conforme et lisible.

Le rapport qualité-prix est excellent avec une formule d’entrée de gamme très compétitive. En revanche, les fonctionnalités avancées (comparaison automatique, gestion multi-biens) sont réservées aux formules supérieures.

5. Ublo : la solution connectée pour les pros

Ublo se distingue par son intégration avec les principaux logiciels de gestion locative du marché. Si vous utilisez déjà un outil de gestion pour vos biens, Ublo s’y connecte et synchronise automatiquement les données locataires, les baux et les états des lieux.

L’application propose également un système de chiffrage automatique des réparations basé sur les grilles de vétusté, ce qui facilite considérablement le calcul des retenues sur le dépôt de garantie.

Comparatif détaillé : tarifs et fonctionnalités

Pour y voir plus clair, j’ai compilé dans ce tableau les informations essentielles de chaque application état des lieux. Les tarifs indiqués sont ceux en vigueur en 2026.

Mon conseil : si vous ne réalisez que 2 ou 3 états des lieux par an, le paiement à l’acte est plus avantageux. Au-delà de 5 par mois, l’abonnement devient rentable. C’est un calcul similaire à celui que je recommande pour évaluer les frais de notaire pour un parking : il faut toujours raisonner en coût global.

Application état des lieux gratuite : ce qu’il faut savoir

La question revient systématiquement : existe-t-il une application état des lieux gratuite et fiable ? La réponse est nuancée.

Plusieurs applications proposent une version gratuite, mais avec des limitations importantes :

• Nombre de photos restreint (souvent 5 à 10 par état des lieux)
• Pas de signature électronique
• Filigrane sur le document PDF
• Pas de mode hors ligne
• Fonctionnalité de comparaison entrée/sortie absente

État des Lieux Facile offre la formule gratuite la plus généreuse, mais elle reste insuffisante pour un usage sérieux. Mon avis après des années de pratique : investir quelques euros dans un état des lieux bien fait vous évitera des litiges qui coûtent infiniment plus cher. Un désaccord sur la restitution du dépôt de garantie peut facilement entraîner une procédure devant la commission départementale de conciliation.

Pour les propriétaires qui gèrent leur bien en direct et cherchent à maîtriser leurs coûts, je recommande de combiner une application à petit prix avec un modèle de bail gratuit pour optimiser le budget administratif.

Sur Android, les applications gratuites disponibles sur le Play Store sont souvent des versions d’appel. Nockee propose un essai gratuit particulièrement complet qui permet de tester toutes les fonctionnalités avant de s’engager. C’est la meilleure façon de se faire un avis sans risque.

Le cadre juridique de l’état des lieux numérique

Le cadre légal de l’état des lieux est défini par la loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret d’application de 2016. Ces textes ne font aucune distinction entre un état des lieux papier et un état des lieux numérique, à condition que le document respecte les mentions obligatoires.

Voici les éléments qui doivent impérativement figurer dans votre état des lieux, qu’il soit numérique ou non :

• Le type d’état des lieux (entrée ou sortie)
• La date d’établissement
• La localisation du logement
• Le nom des parties (bailleur et locataire)
• Les relevés des compteurs individuels (eau, gaz, électricité)
• Le détail et la destination des clés remises
• La description précise de chaque pièce avec l’état des éléments
• La signature des deux parties

Un point important que beaucoup de propriétaires ignorent : depuis la loi ALUR, l’état des lieux doit être remis gratuitement au locataire. Si vous faites appel à un huissier, les frais sont partagés par moitié. Les applications facilitent cette remise immédiate par email, ce qui est un avantage indéniable.

Concernant la signature électronique, elle a la même valeur juridique qu’une signature manuscrite selon l’article 1367 du Code civil, à condition qu’elle identifie clairement le signataire. Les cinq applications de mon classement respectent cette exigence, ce qui sécurise votre document en cas de litige devant le tribunal.

Je rappelle aussi que l’état des lieux de sortie doit être réalisé au moment de la remise des clés. C’est un point crucial lors du renouvellement d’un bail de location ou de la fin d’un contrat.

Mes conseils pour réussir votre état des lieux avec une application

Après avoir réalisé plus de 500 états des lieux numériques, voici mes recommandations pratiques :

Avant le rendez-vous :

• Chargez votre tablette ou smartphone à 100 % : un état des lieux détaillé sollicite fortement la batterie avec les photos.
• Pré-remplissez les informations du logement et du locataire dans l’application pour gagner du temps sur place.
• Vérifiez que l’application fonctionne en mode hors ligne si le logement est mal couvert par le réseau.
• Prévoyez un éclairage d’appoint (lampe torche) pour les photos dans les pièces sombres.

Pendant l’état des lieux :

• Procédez pièce par pièce, du sol au plafond, dans un ordre logique.
• Photographiez chaque anomalie en gros plan et en plan large pour situer le problème dans la pièce.
• Notez les relevés de compteurs avec une photo du cadran en complément.
• Utilisez un vocabulaire précis : « rayure de 10 cm sur le parquet » plutôt que « sol abîmé ».
• Testez systématiquement les équipements : robinets, volets, prises électriques, VMC.

Après le rendez-vous :

• Envoyez immédiatement le PDF signé aux deux parties par email.
• Conservez une copie dans le dossier du locataire pendant toute la durée du bail et 3 ans après la fin du contrat (délai de prescription).
• En cas de location meublée, joignez l’inventaire du mobilier à l’état des lieux. Consultez mon article sur les modèles types de bail meublé pour un inventaire conforme.

Un dernier conseil que je donne toujours à mes clients qui investissent via une SCI : conservez tous vos états des lieux dans un espace partagé accessible aux associés. La plupart des applications proposent un espace cloud collaboratif idéal pour cette organisation.

Si vous louez un local commercial ou un garage, sachez que l’état des lieux est également obligatoire. Les mêmes applications fonctionnent pour un bail de location de garage ou même dans le cadre d’une sous-location commerciale.