Comment demander l’exonération de la taxe foncière ?

Chaque automne, la réception de l’avis de taxe foncière provoque la même interrogation chez bon nombre de propriétaires dijonnais : est-il possible de payer moins, voire de ne rien payer du tout ? Après 18 ans à accompagner des acquéreurs en Côte-d’Or, je peux vous confirmer que des dizaines de propriétaires passent à côté d’exonérations auxquelles ils ont droit, simplement par méconnaissance des dispositifs ou par crainte des démarches administratives.

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) représente une charge annuelle significative. À Dijon, le taux communal cumulé avec les parts intercommunale et départementale peut peser lourd sur un budget, surtout pour les retraités ou les ménages modestes. Pourtant, le Code général des impôts (articles 1382 à 1391 B ter) prévoit plusieurs mécanismes d’exonération, de dégrèvement et de plafonnement. Encore faut-il savoir comment demander l’exonération de la taxe foncière et respecter les délais imposés.

Je vous guide ici à travers chaque dispositif, les conditions précises, les formulaires à utiliser et les pièges à éviter. Que vous soyez jeune propriétaire d’un appartement neuf dans le quartier de la Toison-d’Or ou retraité dans une maison du centre historique, vous trouverez la marche à suivre adaptée à votre situation.

Qui peut être exonéré de taxe foncière ?

Avant d’entamer une quelconque démarche, il faut identifier si vous entrez dans l’une des catégories prévues par la loi. L’exonération de taxe foncière n’est pas un droit universel : elle répond à des critères précis liés à votre situation personnelle ou à la nature du bien.

Les principaux bénéficiaires potentiels sont :

• Les personnes âgées de plus de 75 ans sous condition de revenus
• Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA)
• Les titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI)
• Les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH)
• Les propriétaires d’un logement neuf (exonération temporaire de 2 ans)
• Les propriétaires ayant réalisé des travaux d’économie d’énergie dans certaines communes
• Les propriétaires de logements vacants dans certains cas spécifiques

Si vous êtes en cours d’acquisition à Dijon, je vous recommande de vérifier votre éligibilité dès la signature du compromis. Cela peut influencer votre budget global d’achat, au même titre que le coût des diagnostics immobiliers. Trop souvent, les acquéreurs calculent leur capacité d’emprunt sans intégrer cette charge récurrente.

Exonération de taxe foncière pour les personnes âgées

C’est le dispositif le plus connu et, paradoxalement, le plus sous-utilisé. Si vous avez plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, vous pouvez être totalement exonéré de taxe foncière sur votre résidence principale, à condition que votre revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas un certain plafond.

Pour l’année 2026, les plafonds de RFR sont fixés par l’article 1417-I du CGI, consultable sur service-public.fr. En métropole, pour une part fiscale, le plafond se situe autour de 12 455 € (valeur 2025, révisée annuellement). Chaque demi-part supplémentaire augmente ce seuil d’environ 3 326 €.

Ce que beaucoup ignorent : cette exonération est en principe automatique. L’administration fiscale croise vos données d’âge et de revenus. Mais dans la pratique, des erreurs surviennent, notamment lorsque :

• Vous avez déménagé récemment
• Votre situation familiale a changé (veuvage, par exemple)
• Vous possédez plusieurs biens et l’administration n’a pas identifié votre résidence principale

Dans ces cas, vous devez contacter votre centre des impôts fonciers pour signaler votre situation. À Dijon, le service de la publicité foncière se trouve boulevard de Brosses. Un simple courrier accompagné de votre dernier avis d’imposition sur le revenu suffit généralement à régulariser la situation.

Pour les personnes entre 65 et 75 ans, un dégrèvement forfaitaire de 100 € s’applique automatiquement, sous les mêmes conditions de revenus. Ce n’est pas une exonération totale, mais cela allège la facture. Les personnes hébergées en maison de retraite ou en Ehpad conservent ce droit si le logement reste leur résidence principale, ce qui peut intéresser les seniors envisageant une colocation entre seniors autonomes comme alternative.

Comment être exonéré de taxe foncière pendant 2 ans ?

Vous venez d’acheter un appartement neuf ou de faire construire une maison à Dijon ? Bonne nouvelle : l’article 1383 du CGI vous accorde une exonération de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction. Cette exonération porte sur la totalité de la part communale (sauf délibération contraire de la commune) et sur la part intercommunale.

Mais attention, cette exonération n’a rien d’automatique. Vous devez impérativement :

1. Déposer une déclaration dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux
2. Utiliser le formulaire H1 (Cerfa n°6650) pour une maison individuelle ou le formulaire H2 (Cerfa n°6652) pour un appartement
3. Adresser ce formulaire au centre des impôts fonciers dont dépend le bien

Le piège classique que je vois régulièrement chez mes clients dijonnais : dépasser le délai de 90 jours. En VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est la date de livraison qui fait courir ce délai, pas la date de signature chez le notaire. Notez bien cette date dans votre agenda dès la remise des clés.

Cette exonération de deux ans s’applique aussi aux reconstructions, additions de construction et conversions de locaux à usage d’habitation. Si vous transformez un local commercial en logement dans le centre de Dijon, vous y avez droit. Les travaux de rénovation simple (peinture, sols, cuisine) n’ouvrent pas droit à cette exonération ; il faut qu’il y ait une modification réelle de la consistance du bien.

Par ailleurs, certaines communes, dont Dijon Métropole, ont voté des exonérations complémentaires pour les logements à haute performance énergétique. Un bien labellisé BBC ou RT2020 peut ainsi bénéficier d’une exonération prolongée de 3 à 5 ans sur la part communale. Renseignez-vous auprès de la mairie ; ces dispositifs évoluent d’une année sur l’autre, et ils peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’économie sur les premières années de propriété.

Exonération et revenus modestes : les plafonds à connaître

Au-delà des critères d’âge ou de handicap, le législateur a prévu un mécanisme de plafonnement de la taxe foncière en fonction des revenus. L’article 1391 B ter du CGI stipule que la taxe foncière sur la résidence principale ne peut excéder 50 % des revenus du foyer pour les contribuables dont le RFR ne dépasse pas certains seuils.

Nota : ces montants sont indicatifs et révisés chaque année par la loi de finances. Consultez votre avis d’imposition N-1 pour connaître votre RFR exact.

Pour les ménages modestes qui ne remplissent pas les critères d’âge ou de handicap, le plafonnement reste un levier puissant. Concrètement, si votre RFR est de 20 000 € et que votre taxe foncière s’élève à 1 500 €, le plafonnement peut ramener votre contribution effective en dessous de ce montant. Le calcul prend en compte la taxe foncière nette des dégrèvements déjà accordés, diminuée d’un abattement représentatif des frais de gestion.

Je recommande systématiquement aux acquéreurs que j’accompagne à Dijon de vérifier leur éligibilité au plafonnement dès la première année. Cela fait partie des réflexes à adopter au même titre que la vérification des tendances du marché immobilier avant un achat.

Comment faire une demande d’exonération étape par étape

Passons à la pratique. Voici la procédure complète pour déposer votre demande, que vous soyez dans un cas d’exonération de droit ou que vous sollicitiez un dégrèvement gracieux.

Étape 1 : Identifiez le bon interlocuteur

La taxe foncière relève du Service des impôts des particuliers (SIP) ou du centre des impôts fonciers (CDIF) de votre commune. À Dijon, vous pouvez vous rendre au centre des finances publiques, 1 boulevard de Brosses, ou passer par votre espace personnel sur impots.gouv.fr. La messagerie sécurisée du site est le canal le plus rapide pour les demandes simples.

Étape 2 : Rassemblez les pièces justificatives

• Votre dernier avis d’imposition sur le revenu (pour justifier du RFR)
• Votre avis de taxe foncière de l’année concernée
• Un justificatif de domicile confirmant que le bien est votre résidence principale
• Le cas échéant : attestation AAH, ASPA ou ASI
• Pour un bien neuf : le formulaire H1 ou H2 rempli, accompagné du certificat d’achèvement des travaux

Étape 3 : Rédigez votre demande

Si l’exonération n’a pas été appliquée automatiquement, adressez un courrier ou un message via impots.gouv.fr en précisant :

• Vos nom, prénom, numéro fiscal
• La référence cadastrale du bien (visible sur votre avis de taxe foncière)
• Le motif de votre demande (âge, allocation, construction neuve, etc.)
• Les pièces jointes nécessaires

Étape 4 : Respectez les délais

Pour une réclamation contentieuse (vous estimez que l’exonération aurait dû s’appliquer), vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Pour une taxe foncière 2026, la date limite est donc le 31 décembre 2027. Pour une demande gracieuse (difficultés financières), il n’y a pas de délai formel, mais agissez avant la date limite de paiement pour éviter les majorations.

Sachez que même si vous avez déjà payé, vous pouvez obtenir un remboursement rétroactif. J’ai accompagné un client retraité de 78 ans à Dijon qui n’avait jamais fait valoir son droit à l’exonération. Après réclamation, il a obtenu le remboursement des deux dernières années de taxe foncière, soit près de 2 400 €.

Comment demander un dégrèvement de la taxe foncière ?

Le dégrèvement se distingue de l’exonération : il s’agit d’une réduction partielle de la taxe, et non d’une suppression totale. Plusieurs situations ouvrent droit à un dégrèvement :

• Vacance du logement : si votre bien est resté inoccupé pendant au moins 3 mois consécutifs, de manière involontaire (vous avez cherché un locataire sans succès), vous pouvez obtenir un dégrèvement proportionnel à la durée de vacance
• Dégrèvement d’office pour les 65-75 ans : 100 € sous conditions de revenus
• Plafonnement en fonction des revenus : le surplus au-delà de 50 % du RFR est dégrevé
• Demande gracieuse : en cas de difficultés financières exceptionnelles (perte d’emploi, maladie, séparation), l’administration peut accorder une remise totale ou partielle

Pour la vacance locative, le formulaire à utiliser est le formulaire 1498-SD disponible sur impots.gouv.fr. Vous devez prouver que la vacance est indépendante de votre volonté et que vous avez effectué des démarches actives pour louer ou vendre le bien. Les annonces publiées, les mandats de gestion et la correspondance avec des agences constituent des preuves recevables.

Si vous êtes bailleur à Dijon et que votre bien est resté vacant malgré vos efforts, ce dégrèvement peut compenser une partie de vos pertes. C’est un sujet que j’aborde souvent avec les investisseurs en LMNP qui doivent aussi gérer leur déclaration fiscale. La taxe foncière, rappelons-le, est déductible des revenus fonciers en régime réel, ce qui constitue un levier fiscal complémentaire.

Pour une demande gracieuse, aucun formulaire spécifique n’est requis. Un courrier libre adressé au directeur régional des finances publiques suffit. Exposez clairement votre situation, joignez les justificatifs (attestation Pôle emploi, certificats médicaux, relevés bancaires) et demandez explicitement une remise gracieuse. Le taux d’acceptation est plus élevé qu’on ne le pense : en 2024, environ 40 % des demandes gracieuses ont abouti à une remise partielle ou totale selon les chiffres de la DGFiP.

Cas particuliers et spécificités à Dijon

Chaque commune peut moduler certains dispositifs d’exonération. À Dijon et dans la métropole dijonnaise, voici les points à retenir :

Travaux d’économie d’énergie : les communes peuvent voter une exonération de 50 % ou 100 % de la part communale pour les logements anciens ayant fait l’objet de dépenses de rénovation énergétique supérieures à 10 000 € sur un an (ou 15 000 € sur trois ans). Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si Dijon a délibéré en ce sens pour l’année en cours. Ce dispositif est prévu par l’article 1383-0 B du CGI.

Logements sociaux : les organismes HLM bénéficient d’exonérations spécifiques de 15 à 25 ans, mais cela ne concerne pas directement les propriétaires privés. En revanche, si vous achetez un logement anciennement social (vente HLM), l’exonération cesse et la taxe foncière plein tarif s’applique dès l’année suivant la vente.

Le viager : dans le cadre d’un achat en viager, c’est le débirentier (l’acheteur) qui paie la taxe foncière, sauf clause contraire dans l’acte. Or, le crédirentier (vendeur âgé) peut bénéficier de l’exonération s’il occupe le bien. Dans un viager occupé, la question mérite d’être clarifiée avec le notaire dès la signature, car l’exonération est attachée à la personne, pas au bien. Si le vendeur de plus de 75 ans occupe toujours le logement, il conserve son droit personnel à l’exonération sur sa résidence principale.

Copropriété : la taxe foncière est calculée par lot en copropriété. Si vous possédez un appartement dans une copropriété, votre taxe est individuelle et indépendante des autres copropriétaires. Les charges de gestion de la copropriété sont un poste distinct. Ne confondez pas les deux : certains propriétaires pensent à tort que les charges de copropriété incluent la taxe foncière.

Les erreurs fréquentes à éviter

En 18 ans de conseil immobilier à Dijon, j’ai identifié les erreurs récurrentes qui privent des propriétaires de leurs droits :

Erreur n°1 : croire que tout est automatique. Seules les exonérations liées à l’âge et aux allocations sont censées s’appliquer automatiquement. Pour les constructions neuves, les travaux d’économie d’énergie et le plafonnement, c’est à vous de faire la démarche.

Erreur n°2 : dépasser le délai de 90 jours pour un bien neuf. Ce délai court à compter de l’achèvement des travaux. En VEFA, la date de livraison est le point de départ. Ne comptez pas sur le promoteur pour faire cette déclaration à votre place.

Erreur n°3 : confondre taxe foncière et taxe d’habitation. La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les ménages depuis 2023. Mais la taxe foncière reste due par tout propriétaire. Je rencontre encore des personnes persuadées qu’elles ne doivent plus rien payer depuis la réforme.

Erreur n°4 : ne pas contester un avis manifestement erroné. La valeur locative cadastrale qui sert de base au calcul peut être obsolète ou surévaluée. Si votre bien a perdu de la valeur (environnement dégradé, nuisances nouvelles), vous pouvez demander une révision de la valeur locative. C’est un levier que peu de propriétaires exploitent.

Erreur n°5 : oublier la taxe foncière dans le calcul de rentabilité d’un investissement. Avant d’acheter pour louer à Dijon, intégrez cette charge dans votre simulation. Elle vient réduire votre rendement net et peut peser sur la cotisation foncière des entreprises en LMNP. Pour bien anticiper, suivez les prévisions du marché immobilier 2026 qui influencent aussi les taux d’imposition locaux.