Frais de notaire réduits : que change la nouvelle loi en 2026 ?

Après 18 ans à accompagner des acquéreurs à Dijon, je constate que la question des frais de notaire réduits nouvelle loi revient systématiquement dans mes rendez-vous. Et pour cause : entre la hausse des DMTO votée fin 2024, les dispositifs primo-accédants renforcés et les subtilités du neuf versus l’ancien, il y a de quoi s’y perdre. Je vous propose un décryptage complet, actualisé aux textes en vigueur en 2026, avec des exemples chiffrés concrets.

Comprendre les frais de notaire réduits en 2026

Commençons par clarifier un point essentiel : ce qu’on appelle communément « frais de notaire » regroupe en réalité trois composantes distinctes. Seule une partie constitue la rémunération du notaire lui-même.

La première composante, et la plus importante, ce sont les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ils représentent environ 80 % du total et sont reversés au département et à la commune. C’est précisément sur cette part que la loi a évolué récemment.

La deuxième composante correspond aux émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé fixé par décret. Le notaire ne « choisit » pas ses honoraires sur une vente classique.

La troisième composante regroupe les débours et frais divers : documents d’urbanisme, état hypothécaire, timbres fiscaux. Ces frais sont incompressibles.

Quand on parle de frais de notaire « réduits », cela signifie concrètement que les droits de mutation passent de 5,80 % à environ 0,715 % de la valeur du bien. Cette réduction massive s’applique dans des cas précis que je détaille plus bas. Au total, on passe d’environ 7 à 8 % de frais dans l’ancien à 2 à 3 % dans le neuf.

Pour un appartement à 200 000 €, la différence est considérable : environ 14 000 € de frais dans l’ancien contre 5 000 € en frais réduits. C’est l’équivalent d’une cuisine équipée ou de plusieurs années d’épargne.

Ce que change la nouvelle loi de finances 2025-2026

La loi de finances pour 2025 (votée fin décembre 2024) a introduit un changement majeur que beaucoup de mes clients n’ont pas encore intégré. Les départements peuvent désormais augmenter leur part des droits de mutation, passant le taux plafond de 4,5 % à 5 % pour les transactions dans l’ancien.

Concrètement, selon l’article 1594 D du Code général des impôts modifié, les conseils départementaux ont la faculté de relever temporairement (jusqu’au 31 mars 2028) la taxe de publicité foncière de 0,5 point.

Ce relèvement est facultatif : chaque département décide ou non de l’appliquer. En Côte-d’Or, le conseil départemental a voté cette hausse, effective depuis le 1er avril 2025. Résultat : les frais de notaire dans l’ancien en Côte-d’Or sont passés à environ 8,3 % du prix d’acquisition.

En parallèle, la loi a renforcé les dispositifs pour les primo-accédants. Le PTZ (prêt à taux zéro) a été élargi à l’ensemble du territoire pour le neuf, et certains départements ont instauré un abattement sur les DMTO pour les premières acquisitions de résidence principale.

Autre nouveauté importante : la prolongation de l’exonération partielle pour les logements neufs vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou construits depuis moins de 5 ans par un professionnel assujetti à la TVA. Ce dispositif, qui devait prendre fin, a été reconduit sans date limite.

Les conditions pour bénéficier des frais de notaire réduits

Dans ma pratique quotidienne, je distingue quatre situations principales qui ouvrent droit aux frais de notaire réduits. Voici le détail pour chacune.

L’achat d’un logement neuf en VEFA

C’est le cas le plus fréquent. Lorsque vous achetez un bien sur plan auprès d’un promoteur, la transaction est soumise à la TVA immobilière (20 %). En contrepartie, les droits de mutation sont réduits à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 %. Vous payez donc environ 2 à 3 % de frais de notaire au total.

Attention : le prix affiché par le promoteur est généralement TTC, la TVA est déjà incluse. Ne confondez pas « frais réduits » avec « moins cher au total » : le prix TTC du neuf est souvent supérieur au prix de l’ancien à surface équivalente. Mais les frais réduits compensent partiellement cet écart.

L’achat d’un bien achevé depuis moins de 5 ans

Un bien construit depuis moins de 5 ans et vendu pour la première fois par un professionnel assujetti à la TVA bénéficie également des frais réduits. C’est le cas des programmes neufs livrés récemment dont certains lots n’ont pas trouvé preneur immédiatement. Si vous achetez auprès d’un marchand de biens qui revend un logement de moins de 5 ans avec TVA sur marge ou TVA sur prix total, vous pouvez aussi en bénéficier.

L’achat auprès d’un marchand de biens

Les marchands de biens bénéficient d’un régime fiscal spécifique. Lorsqu’ils revendent un bien dans les 5 ans suivant leur propre acquisition, ils s’engagent à reverser la TVA. L’acquéreur final bénéficie alors de frais de notaire réduits. C’est un avantage souvent méconnu que j’utilise régulièrement pour mes clients investisseurs.

Les terrains à bâtir vendus par un professionnel

L’achat d’un terrain constructible auprès d’un aménageur ou lotisseur professionnel assujetti à la TVA donne également droit aux frais réduits. Le terrain est alors vendu TTC avec TVA à 20 %, et les droits de mutation sont limités à 0,715 %.

Calcul détaillé des frais de notaire réduits avec exemple

Prenons un exemple concret que je rencontre régulièrement : l’achat d’un T3 neuf à Dijon en VEFA, au prix de 245 000 € TTC.

Le calcul des frais de notaire réduits s’établit ainsi :

• Taxe de publicité foncière : 245 000 × 0,715 % = 1 751,75 €
• Contribution de sécurité immobilière : 245 000 × 0,10 % = 245 €
• Émoluments du notaire (barème proportionnel dégressif) : environ 2 394 €
• Débours et formalités : environ 400 €
• Total : environ 4 790 €, soit 1,96 % du prix d’achat

À titre de comparaison, le même bien acheté dans l’ancien à 200 000 € (moins cher en prix facial) générerait des frais d’environ 16 600 € en Côte-d’Or depuis la hausse des DMTO. L’économie sur les frais seuls atteint donc près de 12 000 € en faveur du neuf, même avec un prix d’achat supérieur de 45 000 €.

Ce tableau montre bien que les frais réduits ne rendent pas automatiquement le neuf moins cher que l’ancien. Mais ils réduisent significativement l’écart et, combinés aux garanties du neuf (décennale, performance énergétique DPE A ou B, absence de travaux), l’équation devient souvent favorable.

Comment réduire ses frais de notaire dans l’ancien

Mes clients me demandent souvent : « Comment puis-je payer moins de frais de notaire dans l’ancien ? ». Voici les stratégies que je recommande après des années de pratique.

Déduire le mobilier du prix de vente

La méthode la plus connue et la plus efficace consiste à distinguer le prix du bien immobilier de celui des meubles inclus dans la vente. Cuisine équipée, placards sur mesure, électroménager intégré, luminaires fixés : tous ces éléments peuvent être valorisés séparément.

L’administration fiscale accepte généralement une déduction allant jusqu’à 5 % du prix de vente pour le mobilier, à condition de fournir une liste détaillée avec des valorisations réalistes. Sur un achat à 250 000 €, déduire 12 500 € de mobilier représente une économie d’environ 1 000 € sur les droits de mutation.

Négocier les émoluments de négociation

Si le notaire a joué un rôle d’intermédiaire dans la vente (ce qu’on appelle la « négociation immobilière »), il perçoit des émoluments de négociation en plus des émoluments d’acte. Ces frais sont négociables : le notaire peut accorder une remise pouvant aller jusqu’à 20 % sur la part excédant 150 000 €.

Séparer les frais d’agence

Lorsque la vente est réalisée par une agence immobilière, il est possible de faire apparaître les honoraires d’agence « charge acquéreur » séparément du prix du bien. Ainsi, les droits de mutation ne s’appliquent que sur le prix net vendeur. Sur des honoraires de 15 000 €, l’économie atteint environ 1 200 €.

Attention toutefois : cette présentation doit être cohérente avec le mandat de vente initial. Je recommande de vérifier ce point dès la signature du compromis.

Acheter auprès d’un marchand de biens

Comme évoqué plus haut, l’achat auprès d’un marchand de biens qui s’engage à revendre dans les 5 ans permet de bénéficier de frais réduits, même sur un bien ancien rénové. C’est une piste que j’explore systématiquement pour mes clients cherchant dans les quartiers en rénovation de Dijon.

Primo-accédants : les dispositifs spécifiques en 2026

La question des frais de notaire primo-accédant 2026 mérite un développement spécifique, car plusieurs dispositifs se cumulent désormais.

L’abattement départemental pour primo-accédants

Depuis la loi de finances 2024, certains départements peuvent voter un abattement sur les DMTO pour les primo-accédants achetant leur résidence principale. Cet abattement peut atteindre 50 % des droits départementaux. En Côte-d’Or, à ce jour, cet abattement n’a pas été voté, mais plusieurs départements limitrophes l’ont adopté.

Pour en bénéficier, il faut remplir trois conditions cumulatives :

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années
• Acquérir un bien destiné à la résidence principale
• Respecter les plafonds de ressources fixés par le département

Le PTZ élargi en 2026

Le prêt à taux zéro, désormais accessible sur tout le territoire en zones A, B1, B2 et C pour le neuf, réduit indirectement le coût global d’acquisition. Combiné aux frais de notaire réduits du neuf, un primo-accédant peut économiser plus de 20 000 € par rapport à un achat dans l’ancien sans PTZ. Le ministère de la Transition écologique détaille les conditions du PTZ 2026 sur son site officiel.

L’exonération temporaire de taxe foncière

En achetant dans le neuf, les primo-accédants bénéficient aussi d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans (voire plus selon les communes). À Dijon, cette exonération représente une économie supplémentaire de 1 500 à 3 000 € sur deux ans selon le quartier et la surface. J’ai détaillé les montants par secteur dans mon article sur la taxe foncière à Dijon en 2026.

Impact concret sur le marché dijonnais et bourguignon

En tant que conseiller immobilier à Dijon depuis 2008, je mesure au quotidien l’impact de ces évolutions réglementaires sur les comportements d’achat.

La hausse des DMTO en Côte-d’Or a provoqué un report partiel de la demande vers le neuf. Les programmes livrés récemment à Dijon (quartier Junot, écoquartier des Valendons, ZAC Heudelet) voient leurs derniers lots partir plus vite qu’avant l’annonce de la hausse.

Pour un investisseur en LMNP à Dijon, la différence de frais entre neuf et ancien modifie sensiblement le rendement net la première année. Sur un studio à 120 000 €, les frais réduits (environ 3 000 €) versus les frais pleins (environ 10 000 €) représentent presque un an de loyers nets.

Du côté des communes périphériques comme Ahuy ou Daix, où l’offre neuve est limitée, la hausse des DMTO a mécaniquement alourdi le budget des acquéreurs. Un pavillon à 350 000 € génère désormais environ 29 000 € de frais de notaire en Côte-d’Or, contre 26 000 € avant la réforme.

Je constate aussi un intérêt croissant pour les biens vendus par des marchands de biens qui rénovent des immeubles anciens en centre-ville. Ces opérations permettent d’obtenir un bien rénové avec des frais réduits : le meilleur des deux mondes.

Mes conseils pratiques pour économiser sur vos frais

Fort de mes 18 ans d’expérience, voici les recommandations concrètes que je donne systématiquement à mes clients pour optimiser leurs frais de notaire.

Premier conseil : demandez toujours un devis détaillé au notaire avant la signature du compromis. Les notaires ont l’obligation de fournir une estimation précise des frais dès la promesse de vente. Comparez avec un simulateur en ligne pour vérifier la cohérence.

Deuxième conseil : si vous hésitez entre neuf et ancien, intégrez les frais de notaire dans votre comparaison globale. J’ai vu des clients renoncer à un bien neuf « trop cher » de 15 000 € sans réaliser que les frais réduits compensaient largement cette différence.

Troisième conseil : vérifiez systématiquement si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA. Un particulier qui revend un bien de 3 ans ne vous fera pas bénéficier des frais réduits. Seule la première vente par le promoteur ou constructeur ouvre ce droit.

Quatrième conseil : négociez la liste du mobilier dès l’offre d’achat. Plus vous êtes précis et documenté (factures, photos), plus l’administration fiscale acceptera votre estimation. Évitez les montants fantaisistes qui pourraient déclencher un contrôle.

Cinquième conseil : si vous êtes primo-accédant, renseignez-vous auprès de votre conseil départemental sur l’existence d’un abattement local. Ces dispositifs évoluent chaque année et ne sont pas toujours bien communiqués. Le site Service-Public.fr détaille les droits de mutation applicables selon votre situation.

Enfin, pour les investisseurs qui multiplient les opérations, je recommande d’étudier le statut de marchand de biens qui offre des avantages fiscaux significatifs sur les frais d’acquisition, à condition de respecter l’engagement de revente dans les 5 ans. Les détails sur les frais de notaire en cas de donation méritent aussi d’être étudiés dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale.