Location saisonnière Dijon et Bourgogne : réglementation et revenus

Réglementation de la location saisonnière à Dijon en 2026

Depuis 18 ans que j’accompagne des investisseurs dijonnais, je n’ai jamais vu un cadre réglementaire évoluer aussi vite que celui de la location saisonnière. En quelques années, Dijon est passée d’une quasi-absence de contrôle à un arsenal complet de règles encadrant les meublés de tourisme. Je vous explique exactement ce qui s’applique aujourd’hui.

Le premier point à retenir : depuis le 1er janvier 2025, tout logement proposé en location de courte durée à Dijon doit être déclaré en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement. Cette obligation concerne aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires, sans exception. Le numéro doit figurer sur chaque annonce publiée sur les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel.

Dijon Métropole a mis en place un téléservice dédié pour effectuer cette déclaration. Le processus est gratuit mais obligatoire. Sans ce numéro, les plateformes sont tenues de retirer votre annonce sous peine de sanctions financières pouvant atteindre 50 000 euros d’amende pour la plateforme et 10 000 euros pour le propriétaire.

Pour votre résidence principale, la règle des 120 jours par an reste le plafond légal. Au-delà, vous basculez dans l’illégalité. Les plateformes ont l’obligation technique de bloquer les réservations une fois ce seuil atteint. Si vous louez votre résidence secondaire, c’est une autre histoire : vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie, avec potentiellement une obligation de compensation.

Loi Le Meur : impacts concrets pour les propriétaires bourguignons

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément modifié les règles du jeu. Après des mois de débats, le texte validé par le Conseil constitutionnel en novembre 2024 s’applique désormais pleinement. Voici ce qui change concrètement pour vous en Bourgogne.

Premièrement, l’abattement fiscal du micro-BIC passe de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Seuls les meublés classés conservent un abattement de 50 %, et encore, avec un plafond de revenus abaissé à 77 700 euros. C’est un changement majeur qui réduit significativement l’attractivité fiscale de la location saisonnière par rapport à la location longue durée.

Deuxièmement, les communes de plus de 3 500 habitants comme Dijon, Beaune, Chenôve ou Talant peuvent désormais abaisser le seuil des 120 jours pour les résidences principales. Les collectivités disposent d’un pouvoir renforcé pour limiter la prolifération des meublés touristiques dans leurs centres-villes. À ce jour, Dijon n’a pas encore utilisé cette faculté, mais la question est au cœur des débats des municipales 2026.

Troisièmement, l’obligation de diagnostic de performance énergétique (DPE) s’étend aux meublés de tourisme. Dès 2034, les logements classés E, F ou G ne pourront plus être proposés en location saisonnière. Pour un investisseur dijonnais qui cible le centre ancien avec ses immeubles du XVIIIe siècle, cette contrainte est à anticiper dès maintenant lors de l’achat.

Enfin, les amendes pour non-déclaration ont été considérablement alourdies. Un propriétaire qui loue sans enregistrement risque désormais jusqu’à 10 000 euros d’amende, contre 5 000 euros auparavant. La fausse déclaration (déclarer une résidence secondaire comme principale pour bénéficier du régime plus souple) expose à 20 000 euros d’amende.

Démarches obligatoires pour louer un meublé de tourisme

Je conseille toujours à mes clients de suivre un processus en cinq étapes pour se mettre en conformité. Voici la marche à suivre que j’ai rodée avec des dizaines d’investisseurs depuis l’entrée en vigueur de la loi.

Étape 1 : Vérifier le règlement de copropriété. Avant toute chose, relisez votre règlement. De nombreuses copropriétés dijonnaises interdisent explicitement l’activité de meublé de tourisme via une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Si cette clause existe, vous ne pouvez pas louer en saisonnier, point final.

Étape 2 : Effectuer la déclaration en mairie. Rendez-vous sur le téléservice de la mairie de Dijon ou déposez le formulaire Cerfa n° 14004 directement au service urbanisme. Vous obtiendrez votre numéro d’enregistrement à 13 chiffres sous quelques jours.

Étape 3 : Demander l’autorisation de changement d’usage (uniquement pour les résidences secondaires). Cette démarche est distincte de la simple déclaration. La mairie peut la refuser ou l’assortir d’une obligation de compensation, c’est-à-dire transformer un local commercial en logement pour compenser le logement retiré du marché locatif classique.

Étape 4 : Faire classer votre meublé. Le classement en étoiles (1 à 5) est facultatif mais fortement recommandé. Il vous permet de conserver l’abattement de 50 % au micro-BIC au lieu de 30 %, et vous accédez à la taxe de séjour au réel plutôt qu’au forfait. Un organisme accrédité visite votre logement et attribue le classement selon une grille de 112 critères définie par Atout France.

Étape 5 : Collecter et reverser la taxe de séjour. À Dijon Métropole, elle s’élève à environ 1,10 euro par nuit et par personne pour un meublé non classé. Les plateformes comme Airbnb la collectent automatiquement pour vous, mais vérifiez régulièrement que les montants correspondent.

Fiscalité des revenus en location courte durée

C’est probablement le sujet qui génère le plus de questions chez mes clients. Le régime fiscal de la location saisonnière a été profondément remanié en 2025, et je constate encore beaucoup de confusion. Faisons le point clairement.

Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 euros, vous relevez du régime micro-BIC. L’abattement forfaitaire est désormais de 30 % pour les meublés non classés et de 50 % pour les meublés classés. Concrètement, si vous percevez 20 000 euros de loyers saisonniers avec un meublé non classé, vous serez imposé sur 14 000 euros (contre 10 000 euros auparavant avec l’ancien abattement de 50 %).

Pour les investisseurs avec des charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt, ameublement), le régime réel reste souvent plus avantageux. En régime réel, vous déduisez l’ensemble de vos charges réelles et vous pouvez amortir le bien, le mobilier et les travaux. C’est le régime que je recommande systématiquement à mes clients qui investissent dans l’ancien à rénover, notamment dans le cadre du LMNP à Dijon.

Attention à un piège fréquent : les cotisations sociales. Si vos revenus saisonniers dépassent 23 000 euros par an, vous devez vous affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) ou opter pour le régime général. Les cotisations s’élèvent alors à environ 22 % du bénéfice, ce qui grève sérieusement la rentabilité nette. En dessous de ce seuil, vous ne payez que les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Un point spécifique à la Bourgogne : la cotisation foncière des entreprises (CFE) s’applique dès le premier euro de revenu saisonnier. À Dijon, la cotisation minimum tourne autour de 200 à 400 euros par an selon les zones. C’est un coût souvent oublié dans les simulations de rentabilité que je vois passer.

Rentabilité par quartier : où investir à Dijon et en Bourgogne

Après avoir accompagné de nombreux investisseurs en location saisonnière sur le marché dijonnais, j’ai une vision précise des rendements réels par secteur. Voici mon analyse actualisée pour 2026.

Le centre historique (secteur sauvegardé, rue de la Liberté, place de la Libération) offre les meilleurs taux d’occupation grâce à la proximité des attraits touristiques. Un T2 de 40 m² acheté autour de 160 000 euros peut générer entre 12 000 et 18 000 euros de revenus bruts annuels, soit un rendement brut de 7,5 % à 11 %. Le taux d’occupation moyen atteint 65 à 75 % sur l’année, avec des pics à 90 % durant la saison des vendanges (septembre-octobre) et les fêtes de fin d’année.

Le quartier Toison d’Or et gare séduit une clientèle d’affaires. Les rendements sont légèrement inférieurs (6 à 8 % brut) mais plus réguliers tout au long de l’année. La proximité de la gare TGV est un atout majeur pour les courts séjours professionnels. Pour approfondir les opportunités d’investissement dans ce secteur, consultez mon guide sur l’investissement près du campus qui analyse aussi la demande locative étudiante complémentaire.

En dehors de Dijon, Beaune reste la star incontestée de la location saisonnière bourguignonne. Le prix au m² y est plus élevé (autour de 3 200 euros en moyenne), mais les tarifs à la nuitée compensent largement : un T2 bien placé près des Hospices se loue facilement 90 à 130 euros la nuit en haute saison. L’œnotourisme génère une demande constante de mars à novembre.

Pour les communes périphériques comme Chenôve ou Longvic, la location saisonnière est rarement pertinente. La demande touristique y est faible et les taux d’occupation insuffisants. Je recommande plutôt une location classique meublée dans ces secteurs.

Copropriété et syndic : les restrictions possibles

C’est le point qui fait trébucher le plus d’investisseurs. Je vois régulièrement des clients acheter un appartement en pensant le louer sur Airbnb, pour découvrir ensuite que le règlement de copropriété l’interdit. Voici comment éviter ce piège.

La loi Le Meur a renforcé les pouvoirs des copropriétés. Désormais, une assemblée générale peut voter à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965) l’interdiction de la location de courte durée dans l’immeuble, même si le règlement actuel ne l’interdit pas explicitement. C’est un changement considérable par rapport à la situation antérieure où seule une clause d’habitation bourgeoise exclusive pouvait bloquer l’activité.

En pratique, trois types de clauses peuvent vous empêcher de louer en saisonnier :

La clause d’habitation bourgeoise exclusive : elle réserve l’immeuble à l’habitation et interdit toute activité commerciale. La jurisprudence considère que la location de meublé de tourisme constitue une activité commerciale incompatible avec cette clause.

La clause de destination : certains règlements prévoient que les lots sont destinés à l’habitation à titre de résidence principale ou secondaire, excluant implicitement l’usage locatif de courte durée.

Le vote en AG : même en l’absence de clause restrictive, une copropriété peut désormais adopter une résolution interdisant les meublés de tourisme. Le nouvel article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 encadre cette possibilité.

Mon conseil : avant tout achat destiné à la location saisonnière, demandez systématiquement au syndic les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et lisez attentivement le règlement de copropriété. Si vous hésitez sur l’interprétation d’une clause, consultez un avocat spécialisé. L’investissement de 300 à 500 euros en honoraires peut vous éviter un achat inutilisable. Pour mieux comprendre la répartition des charges en copropriété, je vous renvoie vers mon article sur les charges de copropriété.

Stratégies pour optimiser vos revenus saisonniers

Après avoir observé des centaines de locations saisonnières à Dijon et en Bourgogne, je constate que l’écart de revenus entre un bien bien géré et un bien moyen peut atteindre 40 %. Voici les leviers qui font réellement la différence.

Le classement en étoiles est le premier levier fiscal et commercial. Un meublé classé 3 étoiles bénéficie de l’abattement de 50 % (contre 30 %), apparaît mieux dans les filtres des plateformes et justifie un tarif supérieur de 15 à 25 % par nuit. Le coût de la visite de classement (environ 150 à 250 euros) est amorti en quelques semaines.

La tarification dynamique est essentielle. Trop de propriétaires dijonnais fixent un prix unique toute l’année. Or la demande varie considérablement : les vendanges, la Foire internationale de Dijon, les week-ends de dégustation sur la Route des Vins créent des pics où vous devez augmenter vos tarifs de 50 à 100 %. Des outils comme PriceLabs ou Beyond Pricing automatisent ces ajustements.

La multi-diffusion sur plusieurs plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, Gîtes de France) augmente votre visibilité et votre taux d’occupation. Utilisez un channel manager pour synchroniser vos calendriers et éviter les doubles réservations. Selon mon expérience, passer d’une à trois plateformes augmente le taux d’occupation de 10 à 15 points.

L’expérience locale est un différenciateur puissant en Bourgogne. Proposez un guide personnalisé des domaines viticoles, une carte des restaurants étoilés, un partenariat avec un caviste pour une dégustation privée. Ces attentions génèrent des avis 5 étoiles qui alimentent un cercle vertueux de réservations. La qualité de vie dijonnaise, que je détaille dans mon article vivre à Dijon en 2026, est un argument de vente à exploiter pleinement dans vos annonces.

Enfin, la gestion déléguée via une conciergerie peut se justifier si vous ne résidez pas à proximité. Les conciergeries dijonnaises prélèvent entre 18 et 25 % du chiffre d’affaires mais gèrent l’accueil, le ménage, le linge et la maintenance. Pour un investisseur éloigné, c’est souvent la condition sine qua non d’un investissement serein. Mais attention à bien intégrer ce coût dans votre calcul de rentabilité nette.

Alternatives à la location saisonnière pure

Face au durcissement réglementaire, de plus en plus de propriétaires dijonnais que j’accompagne explorent des modèles hybrides qui combinent les avantages de la courte et de la longue durée.

Le bail mobilité (1 à 10 mois) est une excellente alternative pour les biens proches des campus universitaires ou du CHU de Dijon. Il offre une rentabilité supérieure à la location nue classique, sans les contraintes de la location saisonnière. Pas besoin de numéro d’enregistrement, pas de limite de jours, pas de taxe de séjour. J’en parle plus en détail dans mon guide sur l’investissement en résidence étudiante.

La location meublée longue durée en LMNP reste fiscalement très avantageuse grâce à l’amortissement comptable. Pour un bien en centre-ville de Dijon, le rendement net après impôt peut rivaliser avec la location saisonnière une fois les contraintes de gestion et la vacance locative prises en compte. Consultez mon analyse complète des quartiers rentables en LMNP à Dijon.

Le modèle mixte consiste à louer en saisonnier durant les périodes de forte demande (vendanges, été, fêtes) et en bail mobilité le reste de l’année. Cette approche maximise les revenus tout en restant dans la limite des 120 jours de location saisonnière. C’est la stratégie que je recommande le plus souvent en 2026 pour les résidences principales.

Pour diversifier votre patrimoine immobilier dijonnais sans les contraintes de la location saisonnière, pensez aussi à l’investissement en garages ou parkings, qui offre des rendements de 6 à 8 % avec une gestion minimale et aucune réglementation spécifique.

Quel que soit le modèle choisi, je vous recommande vivement de vous faire accompagner par un conseiller immobilier expérimenté qui connaît les spécificités du marché dijonnais et bourguignon. Les subtilités réglementaires locales peuvent faire basculer un investissement du succès à l’échec.