Immobilier Longvic : prix m2 et opportunités 2026

Après dix-huit ans à accompagner des acheteurs et des investisseurs sur l’agglomération dijonnaise, je constate que Longvic reste l’une des communes les plus sous-estimées de la métropole. Située à seulement cinq kilomètres au sud de Dijon, cette ville de près de 9 000 habitants offre un rapport qualité-prix difficilement égalable pour qui sait décrypter le marché. Je vous livre ici mon analyse complète des prix au m², des quartiers porteurs et des opportunités concrètes à saisir en 2026.

Prix au m² à Longvic : état des lieux en 2026

En ce printemps 2026, le marché immobilier de Longvic affiche des tarifs qui restent nettement inférieurs à ceux de Dijon centre. Sur la base des transactions enregistrées par les notaires et les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par la base DVF de data.gouv.fr, voici les prix médians observés.

Ces chiffres révèlent un écart significatif avec Dijon intra-muros, où le m² moyen dépasse les 2 650 € pour l’ancien. Je le constate chaque semaine en agence : des acquéreurs qui cherchent dans le quartier Toison d’Or ou aux Grésilles finissent par se tourner vers Longvic quand ils réalisent qu’ils gagnent 15 à 20 m² de surface habitable pour le même budget.

La fourchette de prix varie sensiblement selon le secteur de la commune. Un appartement dans une résidence des années 1970 proche de la base aérienne se négocie souvent sous les 1 600 €/m², tandis qu’un pavillon rénové dans le secteur Bourg-Valentin peut dépasser les 2 500 €/m². C’est cette hétérogénéité qui crée précisément les opportunités que je vais détailler.

Évolution des prix sur cinq ans : une tendance haussière maîtrisée

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, Longvic n’a pas connu la flambée spectaculaire observée dans certaines communes de la première couronne dijonnaise. Les prix ont progressé de manière régulière et modérée, ce qui en fait un marché sain, sans bulle spéculative.

Entre 2021 et 2026, la hausse cumulée atteint environ +14 % pour les appartements et +18 % pour les maisons. Pour mettre ces chiffres en perspective, Chenôve a connu une hausse de +22 % sur la même période, et Quetigny de +20 %. Longvic conserve donc un potentiel de rattrapage que j’estime entre 5 et 8 % sur les trois prochaines années, porté par les projets d’infrastructure en cours.

Le volume de transactions est resté stable, avec environ 280 à 320 ventes par an sur la commune. Ce niveau d’activité traduit un marché liquide où les biens correctement positionnés en prix trouvent acquéreur en moins de 60 jours. Pour un investisseur, cette liquidité est un atout majeur : elle garantit une sortie relativement rapide en cas de revente.

Le ralentissement général du marché immobilier français lié à la remontée des taux en 2023-2024 a eu un impact limité à Longvic. La raison est simple : les prix d’entrée étant déjà modérés, les acquéreurs ont pu absorber la hausse des mensualités sans sortir du marché. Un T3 à 130 000 € reste finançable avec des revenus modestes, même à des taux de 3,2 %. Si vous souhaitez approfondir le sujet du financement, je vous recommande mon article sur les programmes neufs à Dijon et les avantages Pinel, qui aborde aussi les conditions d’emprunt actuelles.

Quartier par quartier : où acheter à Longvic

Longvic se découpe en plusieurs micro-secteurs aux profils très distincts. Je les classe ici par ordre d’attractivité pour un acheteur en 2026.

Bourg-Valentin et Prévôts

C’est le secteur que je recommande en priorité. Situé dans la partie historique de Longvic, ce quartier bénéficie d’un cadre de vie agréable avec des rues calmes, des commerces de proximité et un accès direct au centre-bourg rénové. Les prix y sont certes les plus élevés de la commune (autour de 2 100 à 2 400 €/m² pour un appartement), mais le potentiel de valorisation est réel grâce aux travaux d’embellissement et à la proximité du futur arrêt de transport en commun.

On y trouve principalement des maisons de ville mitoyennes datant des années 1930-1960 et des petites copropriétés récentes. Pour un investisseur, un T2 dans ce secteur se loue entre 450 et 520 € charges comprises, ce qui génère un rendement brut d’environ 6,5 %.

Secteur Base aérienne et Clémenceau

La reconversion de l’ancienne base aérienne BA 102, progressivement cédée par l’armée depuis 2014, a créé un vaste secteur en mutation. Les prix y démarrent à 1 550 €/m² pour des appartements dans des résidences des années 1960-1980. Si l’environnement est moins séduisant aujourd’hui, les projets de réaménagement prévus par Dijon Métropole promettent une transformation significative d’ici 2028-2030.

C’est le secteur idéal pour un investisseur patient qui achète aujourd’hui à prix bas en anticipant la revalorisation. J’ai accompagné plusieurs clients sur ce type de stratégie, et les résultats sur dix ans sont souvent très satisfaisants. Pour comprendre la mécanique de l’investissement locatif dans l’agglomération, consultez mon guide sur l’investissement LMNP à Dijon.

Les Coteaux et secteur sud

Ce secteur résidentiel, composé essentiellement de pavillons individuels avec jardin, attire les familles. Les maisons de 90 à 120 m² avec terrain de 300 à 600 m² s’échangent entre 200 000 et 280 000 €. C’est une alternative crédible aux communes plus cotées comme Marsannay-la-Côte, avec un budget inférieur de 20 à 30 %.

Les opportunités d’investissement locatif

Longvic présente un profil particulièrement intéressant pour l’investissement locatif, et je ne dis pas cela à la légère. Après avoir analysé des centaines de dossiers sur l’agglomération, je peux affirmer que le ratio prix d’achat/loyer perçu y est l’un des meilleurs de la métropole dijonnaise.

La demande locative est soutenue par plusieurs facteurs : la proximité de la zone d’activités de Longvic-Perrigny (qui emploie plus de 3 000 salariés), l’accès rapide au CHU Dijon Bourgogne, et la présence de lignes de bus Divia connectant la commune au centre-ville en 15 à 20 minutes.

Les studios et T2 offrent les meilleurs rendements, mais attention : je recommande de privilégier les biens en bon état général pour éviter les travaux imprévus qui viennent grignoter la rentabilité. Un studio à 42 000 € qui nécessite 15 000 € de rénovation n’est plus une bonne affaire. Vérifiez systématiquement l’état de la toiture, des parties communes et du système de chauffage avant de vous engager.

Pour les investisseurs qui souhaitent aller plus loin, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste particulièrement avantageux à Longvic. Les amortissements comptables permettent de réduire considérablement l’imposition sur les revenus locatifs. J’en détaille le fonctionnement dans mon article dédié à l’investissement LMNP à Dijon.

Autre piste à explorer : la colocation. Avec la proximité du campus universitaire de Dijon (accessible en 20 minutes par les transports), un T4 de 80 m² acheté à 140 000 € et loué en colocation à trois locataires (350 € par chambre) génère un loyer total de 1 050 €, soit un rendement brut de 9 %. Pour en savoir plus sur la demande étudiante, consultez mon analyse sur l’investissement en résidence étudiante à Dijon.

Primo-accédants : pourquoi Longvic mérite votre attention

Si vous achetez votre premier bien immobilier, Longvic présente plusieurs avantages décisifs que je tiens à souligner.

D’abord, le ticket d’entrée. Alors qu’un T3 correct à Dijon centre démarre autour de 170 000 €, vous trouverez à Longvic des biens équivalents à partir de 120 000 €. Avec un apport de 15 000 € et un prêt sur 25 ans à 3,2 %, la mensualité tombe à environ 520 €, soit moins qu’un loyer pour un bien similaire.

Ensuite, l’éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Longvic étant classée en zone B2, les primo-accédants peuvent bénéficier du PTZ sous conditions de ressources, ce qui allège significativement le coût total du crédit. Pour vérifier votre éligibilité, je vous invite à consulter le simulateur PTZ de service-public.fr.

Enfin, la qualité de vie. Longvic dispose d’écoles maternelles et élémentaires, d’un collège, de trois groupes scolaires, d’équipements sportifs (complexe aquatique, gymnases, stade) et d’un tissu commercial de proximité qui répond aux besoins quotidiens. Le marché du dimanche matin, sur la place du centre-bourg, est d’ailleurs un lieu de vie que mes clients apprécient particulièrement.

Pour les propriétaires qui souhaitent ensuite mettre leur bien en location, j’ai rédigé un guide complet sur la mise en location d’un appartement à Dijon, qui couvre les aspects juridiques et pratiques.

Projets urbains et infrastructures : ce qui va changer

Plusieurs projets structurants vont impacter positivement les prix immobiliers à Longvic dans les années à venir. En tant que professionnel du marché local, je suis ces dossiers de près car ils influencent directement mes recommandations d’achat.

Le prolongement de la ligne de tramway T2 vers le sud de l’agglomération, dont l’enquête publique est en cours, devrait desservir Longvic d’ici 2028-2029. L’histoire le montre systématiquement : l’arrivée du tram génère une hausse des prix de 10 à 15 % dans un rayon de 500 mètres autour des stations. Les acquéreurs avisés se positionnent maintenant, avant que cette prime ne soit intégrée dans les prix.

La rénovation du centre-bourg, lancée en 2024, transforme progressivement la physionomie de la commune. Réfection des voiries, création d’espaces verts, réhabilitation de bâtiments publics : ces investissements municipaux améliorent l’attractivité résidentielle et soutiennent la valorisation du parc immobilier existant.

Le projet de ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) sur le secteur de l’ancienne base aérienne prévoit la construction de 400 à 600 logements neufs, mêlant habitat collectif et individuel, avec une composante commerciale et tertiaire. Ce programme, piloté par Dijon Métropole, va créer un nouveau quartier mixte qui contribuera à renforcer l’image de Longvic.

Je surveille également le développement de la zone économique Longvic-Perrigny, qui accueille régulièrement de nouvelles entreprises. Chaque création d’emploi sur ce secteur alimente la demande de logements sur la commune. C’est un cercle vertueux que j’observe depuis plusieurs années.

Mes conseils pour acheter au bon prix à Longvic

Fort de mon expérience sur ce marché, voici les recommandations que je donne systématiquement à mes clients qui prospectent sur Longvic.

Négociez avec méthode. Les marges de négociation à Longvic oscillent entre 5 et 12 % selon le type de bien et la motivation du vendeur. Sur les appartements anciens des années 1970-1980, j’obtiens régulièrement des remises de 8 à 10 % en argumentant sur les travaux de copropriété à prévoir (ravalement, mise aux normes des ascenseurs). Sur les maisons individuelles, la marge est plus réduite car la demande reste forte.

Vérifiez l’état des copropriétés. C’est un point crucial que beaucoup d’acquéreurs négligent. Demandez systématiquement les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et le fonds de travaux (obligatoire depuis la loi ALUR). Une copropriété avec 15 000 € de fonds de travaux provisionnés est un gage de sérénité ; une copropriété avec un fonds vide annonce des appels de fonds imprévus. Pour approfondir la question des charges, lisez mon article sur les charges de copropriété.

Ciblez les biens avec potentiel de valorisation. À Longvic, les meilleures affaires se trouvent souvent dans les biens qui nécessitent une rénovation légère : rafraîchissement des peintures, remplacement de la cuisine ou de la salle de bains. Un investissement de 8 000 à 15 000 € en travaux permet souvent de gagner 20 000 à 30 000 € sur la valeur du bien. En revanche, je déconseille les rénovations lourdes (structure, toiture, assainissement) qui dépassent fréquemment les budgets prévisionnels.

Anticipez la revente. Même si vous achetez pour y vivre, pensez toujours à la revente. Privilégiez les biens situés à moins de 10 minutes à pied d’un arrêt de bus ou du futur tram, disposant d’un stationnement privatif et offrant une bonne luminosité. Ces critères sont les plus recherchés par les acquéreurs et garantissent une revente fluide.

Concernant la simulation de la taxe foncière, prenez le temps d’intégrer ce poste dans votre budget global. La taxe foncière à Longvic représente un coût annuel non négligeable qu’il convient d’anticiper dès la phase de recherche.

Fiscalité locale et charges : ce qu’il faut anticiper

La question fiscale est souvent reléguée au second plan par les acquéreurs, mais elle peut représenter plusieurs centaines d’euros par mois. À Longvic, la taxe foncière s’établit en moyenne à 1 100 à 1 500 € par an pour un appartement T3 et à 1 400 à 2 000 € par an pour une maison individuelle. Ces montants sont légèrement inférieurs à la moyenne dijonnaise, ce qui constitue un avantage supplémentaire.

Le taux communal de taxe foncière, fixé par le conseil municipal, est resté stable ces trois dernières années, ce qui rassure les propriétaires. En revanche, la revalorisation annuelle des bases cadastrales, décidée au niveau national, engendre une hausse mécanique de quelques pourcents chaque année. Pour comprendre ce mécanisme, je vous invite à consulter mon analyse sur les hausses de taxe foncière.

Les charges de copropriété à Longvic varient fortement selon l’âge et la taille de la résidence. Dans les copropriétés des années 1970-1980, comptez entre 150 et 220 € par mois pour un T3, chauffage collectif inclus. Les résidences récentes affichent des charges plus contenues, de l’ordre de 80 à 130 € par mois, grâce à de meilleures performances énergétiques.

Pour les investisseurs, le régime fiscal applicable aux revenus locatifs mérite une attention particulière. Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend du montant des charges déductibles. Avec des travaux de rénovation importants la première année, le régime réel permet souvent de créer un déficit foncier déductible du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an selon l’article 156 du Code général des impôts. C’est un levier d’optimisation fiscale puissant que trop peu d’investisseurs exploitent.

Les frais de notaire, souvent appelés à tort « frais de notaire », représentent environ 7,5 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien. Sur un bien à 150 000 €, cela représente environ 11 500 €. Dans le neuf, ces frais descendent à 2,5 à 3 %, ce qui peut justifier l’achat sur plan si les prix restent compétitifs. Pour ceux qui envisagent un achat en démembrement, mon article sur l’achat en nue-propriété explore une stratégie alternative intéressante.