Loi sur l’état des lieux de sortie : vos droits en 2026

En dix-huit ans de métier à Dijon, j’ai assisté à des centaines d’états des lieux de sortie. Certains se sont déroulés sans accroc, d’autres ont viré au bras de fer entre propriétaire et locataire. La raison principale de ces tensions ? Une méconnaissance de la loi sur l’état des lieux de sortie. Que vous soyez bailleur ou locataire, connaître vos droits et obligations change tout. Je vous propose un tour d’horizon complet de ce que prévoit la réglementation en 2026, avec mes conseils pratiques pour éviter les pièges.

Le cadre légal de l’état des lieux de sortie en 2026

La loi état des lieux de sortie repose sur plusieurs textes fondateurs. Le premier est la loi Alur du 24 mars 2014, qui a profondément remodelé les rapports locatifs en France. Cette loi a rendu obligatoire l’utilisation d’un modèle type pour l’état des lieux, précisé ensuite par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

Concrètement, l’état des lieux de sortie est encadré par les articles 3-2 et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, texte de référence pour les baux d’habitation. Ces articles posent les principes suivants :

• L’état des lieux est établi de manière contradictoire et amiable par les deux parties
• Il doit être réalisé sur un support papier ou dématérialisé
• Un exemplaire est remis à chaque partie, sans frais pour le locataire si le bailleur s’en charge lui-même
• Si un professionnel intervient, les frais sont partagés à parts égales, avec un plafond de 3 € TTC par m² de surface habitable pour la part du locataire

J’insiste sur un point que beaucoup de propriétaires ignorent : l’état des lieux de sortie doit être comparé à l’état des lieux d’entrée. Sans ce comparatif, il est quasiment impossible de prouver une dégradation imputable au locataire. C’est d’ailleurs ce que j’explique en détail dans mon article sur la facturation après état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?

Oui, l’état des lieux de sortie est juridiquement obligatoire pour tout bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ce n’est pas une simple formalité administrative : c’est un document qui protège les deux parties.

Cependant, « obligatoire » ne signifie pas qu’il y a une sanction pénale en cas d’absence. La conséquence est civile : si le bailleur ne réalise pas d’état des lieux de sortie, le locataire est présumé avoir restitué le logement en bon état. À l’inverse, si c’est le locataire qui refuse de s’y prêter, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier) pour dresser un constat unilatéral.

Dans ma pratique quotidienne à Dijon, je constate que 15 à 20 % des litiges locatifs naissent d’un état des lieux bâclé ou inexistant. Mon conseil est simple : ne faites jamais l’impasse sur cette étape, même si les rapports entre bailleur et locataire sont cordiaux.

Comment se déroule un état des lieux de sortie conforme

Pour être juridiquement valable, l’état des lieux de sortie doit respecter un formalisme précis, défini par le décret du 30 mars 2016. Voici les mentions obligatoires :

• Le type d’état des lieux (sortie)
• La date de réalisation
• La localisation du logement et sa description précise
• Le relevé des compteurs (eau, électricité, gaz)
• Le détail pièce par pièce de l’état des sols, murs, plafonds, équipements
• Les clés remises (nombre et description)
• Les signatures des deux parties

J’ajoute que le document doit être suffisamment détaillé et précis. Écrire « bon état » ou « état moyen » ne suffit pas. Il faut décrire les éventuelles traces, taches, rayures, fissures, avec leur localisation exacte. Un état des lieux de sortie PDF ou un modèle standardisé aide à ne rien oublier.

La comparaison avec l’état des lieux d’entrée est fondamentale. C’est elle qui permet de distinguer l’usure normale des dégradations imputables au locataire. Si vous êtes investisseur et que vous gérez plusieurs biens, je vous recommande de conserver systématiquement des photos datées en complément du document écrit.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

C’est la question qui revient le plus souvent lors de mes rendez-vous avec des propriétaires bailleurs. La règle est claire : le locataire est responsable des dégradations qui excèdent l’usure normale du logement. On parle aussi de « vétusté ».

Pour distinguer l’usure normale de la dégradation, la loi Alur a introduit la possibilité d’appliquer une grille de vétusté. Cette grille, si elle est annexée au bail, définit la durée de vie théorique de chaque élément du logement et le pourcentage d’usure admissible.

Voici des exemples concrets tirés de mon expérience :

Le locataire doit-il refaire les peintures ? Non, pas systématiquement. Si les peintures ont vieilli naturellement (jaunissement, micro-fissures liées au temps), c’est de la vétusté. En revanche, si le locataire a peint les murs en noir sans accord du bailleur ou a laissé des dégâts significatifs, la remise en état peut lui être imputée, en appliquant un coefficient de vétusté.

Sur ce sujet précis de la facturation après état des lieux de sortie, je recommande toujours aux bailleurs de s’appuyer sur des devis ou factures pour justifier chaque retenue. Les tribunaux exigent des preuves concrètes.

Les droits du locataire après l’état des lieux de sortie

Le locataire ne se retrouve pas sans recours une fois l’état des lieux signé. La loi lui accorde plusieurs protections importantes :

1. Le droit à la restitution du dépôt de garantie

Le bailleur dispose d’un délai de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à 2 mois en cas de dégradations constatées. Passé ce délai, le locataire peut réclamer une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. C’est un levier puissant que beaucoup de locataires ignorent.

2. Le droit de contester les retenues

Si le locataire estime que les retenues sur son dépôt de garantie sont injustifiées, il peut contester dans un délai de 30 jours. La procédure commence par un courrier recommandé, puis peut passer par la commission départementale de conciliation (gratuite) avant de saisir le tribunal.

3. Le droit de demander un complément d’état des lieux

Si l’état des lieux a été réalisé pendant une période où les conditions de luminosité ne permettaient pas un examen complet (en soirée, par exemple), le locataire peut demander un complément dans les 10 jours suivants.

J’ai vu trop de locataires signer un état des lieux de sortie sous la pression, sans prendre le temps de vérifier chaque pièce. Mon conseil : prenez votre temps, et si un point vous semble litigieux, notez-le directement sur le document avec la mention « sous réserve ».

Quelle est la nouvelle loi concernant les locataires ?

En 2026, plusieurs évolutions législatives impactent les locataires, au-delà du seul état des lieux de sortie. La loi Climat et Résilience, entrée progressivement en vigueur, interdit désormais la mise en location des logements classés G au DPE depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028.

Cette mesure a un impact direct sur l’état des lieux de sortie : un bailleur qui loue un logement énergivore non conforme s’expose à ce que le locataire conteste la retenue du dépôt de garantie en invoquant le mauvais état du logement. Les tribunaux sont de plus en plus sensibles à cet argument. Si vous êtes investisseur, je vous invite à consulter les opportunités dans des villes comme Toulouse ou Bordeaux où les logements performants énergétiquement offrent de meilleurs rendements.

Par ailleurs, la loi du 9 avril 2024 (dite loi Habitat dégradé) a renforcé les sanctions contre les marchands de sommeil et amélioré la protection des locataires en cas de logement indécent. Le juge peut désormais ordonner la consignation du loyer si le bailleur ne réalise pas les travaux nécessaires. Ces dispositions renforcent le pouvoir de négociation du locataire lors de l’état des lieux de sortie.

Enfin, la nouvelle loi sur les frais de notaire en 2026 modifie aussi l’environnement de l’investissement locatif et peut influencer vos décisions de gestion patrimoniale.

Absence d’état des lieux de sortie : quelles conséquences ?

L’absence d’état des lieux de sortie est une situation plus fréquente qu’on ne le pense, et la jurisprudence est très claire sur ce point.

Si le bailleur n’a pas fait d’état des lieux de sortie :

• Le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989)
• Le bailleur ne peut effectuer aucune retenue sur le dépôt de garantie pour dégradations
• Cette présomption est quasi irréfragable : il est extrêmement difficile pour le bailleur de la renverser devant un tribunal

Si le locataire refuse l’état des lieux :

• Le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier de justice)
• Les frais sont alors partagés par moitié entre les deux parties
• Le constat dressé par le commissaire de justice a une force probante renforcée

Pour plus de détails sur cette procédure, j’ai rédigé un guide complet sur le recours à un huissier pour l’état des lieux.

La jurisprudence en matière d’absence d’état des lieux de sortie est constante : la Cour de cassation (3e chambre civile, 19 mars 2020, n° 19-13.459) rappelle régulièrement que c’est au bailleur de prouver les dégradations. Sans état des lieux, cette preuve est presque impossible à apporter. Pour les investisseurs qui gèrent plusieurs biens, comme un garage ou parking à Dijon, cette règle s’applique également.

Quant à l’état des lieux de sortie non remis le jour même, la loi ne fixe pas de délai strict de transmission, mais la fiche officielle de Service-public.fr recommande une remise immédiate ou dans les jours qui suivent. Un retard excessif pourrait être interprété comme une tentative de modifier le document.

Mes conseils pratiques pour bailleurs et locataires

Après dix-huit années passées à accompagner des propriétaires et des locataires à Dijon et dans toute la région Bourgogne, voici mes recommandations concrètes :

Pour le bailleur :

• Préparez un dossier complet avant le rendez-vous : état des lieux d’entrée, photos, grille de vétusté, relevés de compteurs
• Utilisez un modèle conforme au décret de 2016 ; un modèle PDF structuré évite les oublis
• Réalisez l’état des lieux en journée, avec un bon éclairage naturel
• Prenez des photos datées et géolocalisées pour chaque anomalie constatée
• N’oubliez pas de vérifier les équipements fournis : électroménager, interphone, détecteur de fumée
• Conservez les justificatifs de travaux réalisés entre deux locations

Pour le locataire :

• Nettoyez le logement intégralement avant l’état des lieux (un ménage négligé ne constitue pas une dégradation, mais il crée un climat défavorable)
• Rebouchez les trous de chevilles et de clous (petits travaux locatifs à votre charge selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987)
• Apportez votre exemplaire de l’état des lieux d’entrée pour comparer
• Ne signez pas sous la pression : mentionnez vos réserves par écrit
• Exigez la remise immédiate de votre exemplaire

Si vous investissez dans l’immobilier locatif à Dijon, la qualité de votre gestion locative impacte directement votre rentabilité. Un état des lieux rigoureux protège votre patrimoine. C’est aussi vrai pour les biens dans les communes périphériques comme Ahuy ou Daix que dans le centre-ville.