Faut-il un huissier pour l’état des lieux ?

En 18 ans de métier à Dijon, j’ai vu des dizaines de litiges locatifs se cristalliser autour d’un seul document : l’état des lieux. Un mur repeint en catimini, des traces d’humidité contestées, un parquet rayé dont personne ne veut assumer la responsabilité. Quand le dialogue se tend entre propriétaire et locataire, la question revient invariablement : faut-il faire intervenir un huissier pour état des lieux ? La réponse n’est pas aussi tranchée qu’on le croit. Je vous explique dans quels cas cette démarche se justifie, ce qu’elle coûte réellement et comment la mettre en œuvre sans mauvaise surprise.

Pourquoi faire un état des lieux par huissier ?

L’état des lieux par huissier (on parle aujourd’hui de commissaire de justice depuis la réforme de 2022) apporte une garantie que l’état des lieux amiable ne peut pas offrir : la force probante. En clair, le constat dressé par un officier ministériel est considéré comme une preuve incontestable devant un tribunal. Contrairement à un état des lieux signé entre les parties, il ne peut être remis en cause que par une procédure en faux, ce qui est extrêmement rare.

Dans ma pratique quotidienne, je constate que les propriétaires qui investissent dans un état des lieux huissier le font principalement pour trois raisons :

• Sécuriser un bien rénové ou de standing. Quand vous venez d’investir 15 000 € dans la rénovation d’un appartement à Dijon, vous ne voulez pas que la moindre dégradation passe inaperçue à la sortie du locataire.
• Prévenir un conflit prévisible. Certaines relations locatives démarrent sous tension. Un locataire qui discute chaque clause du bail ou un propriétaire qui a déjà eu des déboires ; l’huissier met tout le monde sur un pied d’égalité.
• Constituer un dossier solide pour l’assurance. En cas de sinistre ou de dégradation locative, les assureurs exigent des preuves. Un constat d’huissier vaut bien plus qu’un formulaire rempli à la hâte.

Selon le site Service-Public.fr, l’état des lieux est obligatoire pour toute location vide ou meublée, mais le recours à un huissier reste facultatif tant que les deux parties parviennent à un accord.

Quand l’huissier devient-il nécessaire pour l’état des lieux ?

Légalement, l’état des lieux par huissier n’est jamais « obligatoire » au sens strict. La loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit cependant un mécanisme précis lorsque l’état des lieux amiable échoue. Voici les situations concrètes où je recommande systématiquement de faire appel à un commissaire de justice :

• Refus ou absence du locataire à la sortie. C’est le cas le plus fréquent. Le locataire quitte le logement sans se présenter à l’état des lieux de sortie. L’huissier peut alors dresser un constat unilatéral après convocation par lettre recommandée.
• Désaccord sur l’état du bien. Le locataire conteste les dégradations que vous constatez, ou inversement, le propriétaire refuse de noter des défauts existants à l’entrée. L’huissier tranche de manière impartiale.
• Location meublée haut de gamme. Un mobilier de valeur, de l’électroménager récent, des équipements spécifiques : le détail du constat par un professionnel évite les contestations ultérieures.
• Bien en copropriété avec parties communes. Quand il faut distinguer ce qui relève du logement et ce qui appartient aux parties communes, la précision de l’huissier est précieuse.

J’ai accompagné récemment un investisseur qui venait d’acquérir un T3 rénové près du campus de Dijon pour le destiner à la location étudiante. Le premier locataire a quitté les lieux en plein été sans prévenir. Sans état des lieux de sortie par huissier, ce propriétaire n’aurait eu aucun recours pour les dégradations constatées. Le constat d’huissier lui a permis de retenir la totalité du dépôt de garantie en toute légalité.

Comment se passe un état des lieux avec un huissier ?

Le déroulement d’un état des lieux huissier suit un protocole rigoureux. Voici les étapes que j’observe à chaque intervention :

1. La convocation. Le commissaire de justice envoie une lettre recommandée avec accusé de réception aux deux parties au moins 7 jours ouvrables avant la date prévue. Ce délai de convocation est impératif ; sans lui, le constat peut être contesté. C’est un point sur lequel je vois encore des erreurs, y compris chez des professionnels.
2. La visite du logement. L’huissier se rend sur place, accompagné ou non des parties (leur présence n’est pas obligatoire si la convocation a été régulièrement faite). Il inspecte chaque pièce avec méthode : murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements, compteurs.
3. Le relevé photographique. Contrairement à un état des lieux classique, le constat d’huissier est systématiquement accompagné de photographies horodatées qui constituent des preuves visuelles annexées au procès-verbal.
4. La rédaction du procès-verbal. Le commissaire de justice rédige un compte rendu état des lieux huissier détaillé, pièce par pièce, avec une description objective de l’état de chaque élément. Ce document est un acte authentique.
5. La notification. Le constat est envoyé aux deux parties dans un délai de quelques jours. Chacun reçoit un exemplaire complet.

En pratique, la visite dure entre 30 minutes et 1 h 30 selon la taille du logement. Pour un studio, c’est rapide. Pour une maison avec jardin comme on en trouve dans les communes autour de Dijon, prévoyez plus de temps.

Quel est le coût d’un état des lieux par huissier ?

Le tarif d’un état des lieux par huissier est réglementé par arrêté. Depuis le 1er janvier 2024, les tarifs sont fixés comme suit, en fonction de la surface du logement :

Ces montants incluent la TVA et les lettres de convocation. Les frais de déplacement varient selon la distance entre l’étude et le logement. À Dijon, pour un bien situé en centre-ville, les frais de déplacement restent modestes. En revanche, pour un bien situé à Beaune ou dans les villages périphériques comme Ahuy ou Daix, le supplément peut grimper.

Je tiens à préciser un point essentiel : ces tarifs sont des maximums réglementaires. Certaines études de commissaires de justice proposent des tarifs légèrement inférieurs, surtout pour les propriétaires qui leur confient régulièrement des constats. N’hésitez pas à demander un devis précis avant de vous engager.

Comparé au coût d’un litige devant le tribunal (frais d’avocat, expertise judiciaire, temps perdu), l’investissement dans un état des lieux huissier tarif réglementé reste largement rentable. J’ai vu des procédures pour dégradations locatives coûter plus de 3 000 € en frais de justice, sans garantie de résultat.

Qui doit payer l’huissier pour un état des lieux ?

La répartition des frais dépend du contexte dans lequel l’huissier intervient :

• État des lieux amiable impossible : les frais sont partagés. Si l’une des parties a sollicité l’huissier parce que l’état des lieux amiable n’a pas pu être réalisé (refus, absence, désaccord), la loi prévoit un partage par moitié entre propriétaire et locataire. C’est la règle posée par la loi ALUR.
• État des lieux à la demande du propriétaire seul. Si le propriétaire décide de faire appel à un commissaire de justice alors que le locataire était disposé à réaliser un état des lieux amiable, le bailleur supporte l’intégralité des frais. C’est une erreur que je vois encore trop souvent : un propriétaire impose un huissier « par précaution » et se retrouve à payer seul la totalité.
• État des lieux à la demande du locataire seul. Même logique en sens inverse : si c’est le locataire qui exige l’intervention d’un huissier sans motif lié à un échec de l’état des lieux amiable, il en assume le coût.

Mon conseil pratique : tentez toujours l’état des lieux amiable en premier. Envoyez une convocation écrite (par courrier ou par courriel avec accusé de réception) proposant une date et un créneau. Si le locataire ne répond pas ou refuse, vous disposez alors d’une preuve de votre bonne foi et les frais d’huissier seront partagés. Si vous gérez votre bien en direct, pensez à bien rédiger un avenant au bail si des modifications ont eu lieu pendant la location, cela facilite l’état des lieux de sortie.

Comment demander l’intervention d’un huissier à l’état des lieux ?

La procédure est plus simple qu’on ne le pense. Voici la marche à suivre que je recommande à mes clients :

1. Identifiez un commissaire de justice compétent. L’huissier doit exercer dans le ressort du tribunal judiciaire où se situe le logement. Pour un bien à Dijon ou en Côte-d’Or, vous devez choisir une étude de la juridiction de Dijon. L’annuaire officiel des commissaires de justice est disponible sur le site de la Chambre nationale des commissaires de justice.
2. Contactez l’étude par téléphone ou en ligne. La plupart des études proposent désormais des formulaires de demande en ligne. Précisez l’adresse du bien, sa surface, le type d’état des lieux (entrée ou sortie) et la date souhaitée.
3. Fournissez les coordonnées des deux parties. L’huissier a besoin des noms, adresses et si possible numéros de téléphone du propriétaire et du locataire pour envoyer les convocations.
4. Respectez le délai de convocation. L’huissier doit convoquer les parties au moins 7 jours ouvrables avant la date de l’état des lieux. Anticipez donc votre demande d’au moins 2 à 3 semaines pour être sûr d’obtenir un créneau.
5. Préparez le logement. Le jour J, assurez-vous que le logement est accessible, que les compteurs sont relevés et que vous disposez des clés. Si des travaux ont été réalisés, rassemblez les factures.

Un point souvent négligé : si vous êtes propriétaire bailleur à Dijon et que vous gérez plusieurs biens, je vous conseille de fidéliser une étude d’huissier. Les tarifs sont réglementés, mais la réactivité et la qualité du compte rendu varient d’une étude à l’autre. Pour bien gérer votre location au quotidien, avoir un interlocuteur fiable pour les constats fait partie des fondamentaux.

Peut-on refuser un état des lieux par huissier ?

C’est une question que me posent régulièrement les locataires : peut-on refuser un état des lieux par huissier ? La réponse est nuancée.

Vous ne pouvez pas empêcher l’autre partie de faire appel à un huissier. C’est un droit reconnu par la loi. Que ce soit le propriétaire ou le locataire, chacun peut solliciter un commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux, y compris de manière unilatérale.

En revanche, vous n’êtes pas obligé d’être présent. Si vous avez été régulièrement convoqué (lettre recommandée, délai de 7 jours respecté), l’huissier peut dresser le constat en votre absence. Le document aura la même valeur juridique. C’est d’ailleurs tout l’intérêt de la procédure : elle fonctionne même en cas de blocage total entre les parties.

Ce que je déconseille fortement, c’est de refuser l’accès au logement le jour du constat. Non seulement cela peut constituer un trouble de jouissance, mais en cas de litige ultérieur, votre absence ou votre obstruction sera interprétée défavorablement par le juge. Si vous êtes en désaccord avec la démarche, le mieux est d’être présent, de formuler vos observations, et de les faire consigner par l’huissier dans le procès-verbal.

En matière de location saisonnière, la situation est différente : l’état des lieux n’est pas obligatoire au sens de la loi ALUR, mais il reste très fortement recommandé, surtout pour les biens meublés de tourisme.

État des lieux amiable ou par huissier : comparatif

Pour vous aider à choisir la bonne option, voici un comparatif que j’utilise avec mes clients :

Mon avis de professionnel est clair : pour un studio loué à un étudiant avec un dépôt de garantie de 400 €, l’état des lieux amiable suffit dans la majorité des cas. En revanche, pour un appartement familial rénové loué 900 € par mois avec un dépôt de garantie conséquent, l’état des lieux par huissier est un investissement judicieux. Le calcul est simple : 150 € de constat contre 3 000 € de procédure si les choses tournent mal.

Si vous hésitez encore sur la rentabilité de votre investissement locatif, n’oubliez pas d’intégrer la taxe foncière et les frais de notaire dans votre calcul global. L’état des lieux par huissier est un coût de gestion, pas une dépense superflue.

Mes conseils de terrain pour les propriétaires bailleurs

Après avoir accompagné des centaines de transactions et de mises en location à Dijon et en Côte-d’Or, voici les recommandations concrètes que je donne à chaque propriétaire bailleur :

1. Documentez tout, tout le temps. Même si vous faites un état des lieux amiable, prenez des photos datées de chaque pièce, de chaque équipement, de chaque défaut. Envoyez un double par courriel au locataire le jour même. Cette habitude vous sauvera la mise en cas de contestation.

2. Utilisez l’huissier de manière stratégique. Vous n’avez pas besoin de faire intervenir un commissaire de justice à chaque changement de locataire. Réservez-le pour les situations à risque : premier locataire après rénovation, bien meublé de valeur, locataire avec lequel la communication est difficile.

3. Anticipez le délai de convocation. Le délai de convocation état des lieux par huissier est de 7 jours ouvrables minimum. En période de forte demande (juin à septembre à Dijon, période des baux étudiants), les études d’huissiers sont très sollicitées. Prenez rendez-vous au moins 3 semaines à l’avance.

4. Intégrez le coût dans votre budget de gestion. Si vous investissez dans un garage ou un parking, l’état des lieux par huissier est rarement nécessaire. Mais pour un appartement en zone dynamique comme Longvic ou un T2 étudiant, c’est un poste budgétaire à prévoir, surtout si vous changez de locataire chaque année.

5. Ne négligez pas l’état des lieux d’entrée. Trop de propriétaires se concentrent sur la sortie et bâclent l’entrée. Or, c’est l’état des lieux d’entrée qui sert de référence pour évaluer les dégradations à la sortie. Un état des lieux d’entrée imprécis vous pénalisera autant qu’une absence d’état des lieux de sortie.

Enfin, si vous êtes en phase d’acquisition et que vous étudiez la rentabilité de votre investissement, pensez à intégrer tous les frais annexes, y compris les frais de gestion locative et les éventuels constats d’huissier. C’est ce niveau de détail qui distingue un investissement rentable d’un investissement médiocre.