Taxe foncière : qui doit payer et dans quels cas ?

Chaque année en octobre, des millions de propriétaires reçoivent leur avis de taxe foncière. Et chaque année, les mêmes questions reviennent : qui doit payer la taxe foncière exactement ? Que se passe-t-il en cas de vente, de succession ou de démembrement ? Après 18 ans de conseil immobilier à Dijon, je constate que ces interrogations sont parfaitement légitimes, car la réponse dépend de plusieurs situations bien distinctes.

Je vous propose de faire le tour complet de la question pour que vous sachiez précisément ce qui vous concerne, que vous soyez propriétaire occupant, bailleur, acquéreur récent ou héritier.

Qui est redevable de la taxe foncière ?

Le principe est limpide : selon l’article 1400 du Code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et non bâties (TFPNB) est établie au nom du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette date est la seule qui compte aux yeux de l’administration fiscale.

Concrètement, si vous êtes propriétaire d’un appartement à Dijon le 1er janvier 2026, vous recevrez l’avis de taxe foncière pour l’année entière, même si vous vendez le bien en février. C’est une règle absolue que j’explique systématiquement à mes clients lors des transactions dans le centre de Dijon.

Cette règle s’applique à tous les types de biens : maisons, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages et dépendances. Elle concerne aussi bien les personnes physiques que les personnes morales (SCI, sociétés commerciales).

Locataire ou propriétaire : qui paie la taxe foncière ?

C’est sans doute la question que l’on me pose le plus souvent. La réponse est catégorique : le locataire ne paie pas la taxe foncière. Cette charge incombe exclusivement au propriétaire du bien, qu’il soit occupant ou bailleur.

Il ne faut pas confondre taxe foncière et taxe d’habitation. La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les foyers depuis 2023. En revanche, elle subsiste pour les résidences secondaires et les logements vacants. La taxe foncière, elle, reste due par le propriétaire chaque année.

Un propriétaire bailleur ne peut donc pas répercuter la taxe foncière sur son locataire dans le cadre d’un bail d’habitation classique. Certains bailleurs tentent parfois d’inclure la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) dans les charges récupérables, ce qui est effectivement autorisé par la loi. Mais attention : seule la TEOM est récupérable, pas la taxe foncière elle-même.

Pour bien comprendre l’impact de cette charge sur votre investissement locatif, je vous recommande de simuler votre taxe foncière avant tout achat. À Dijon, les taux varient sensiblement d’un quartier à l’autre, et cette charge peut représenter un à deux mois de loyer selon les secteurs.

Vente immobilière : comment se répartit la taxe foncière ?

Voici un cas de figure qui génère beaucoup de confusion. Légalement, c’est le propriétaire au 1er janvier qui est redevable de la totalité de la taxe foncière pour l’année. L’administration fiscale ne connaît qu’un seul interlocuteur.

Toutefois, dans la pratique, une clause de prorata temporis est quasi systématiquement insérée dans l’acte authentique de vente. Cette clause prévoit que le vendeur rembourse à l’acquéreur la part de taxe foncière correspondant à la période postérieure à la vente.

Ce prorata est calculé au jour de la signature de l’acte définitif chez le notaire, pas au compromis. Le règlement s’effectue directement entre les parties lors de la vente, via le décompte du notaire. Si vous êtes nouveau propriétaire et que vous ne recevez pas d’avis de taxe foncière la première année, c’est normal : l’avis est envoyé au propriétaire inscrit au 1er janvier, c’est-à-dire l’ancien propriétaire.

Je précise que cette clause de répartition n’est pas obligatoire. Elle résulte d’un accord contractuel entre vendeur et acquéreur. Dans de rares cas, le vendeur peut négocier de ne pas appliquer ce prorata, ce qui constitue alors un argument de vente supplémentaire.

Usufruit et nue-propriété : qui doit payer ?

Le démembrement de propriété est une situation fréquente, notamment dans le cadre de donations ou de successions. La règle est claire : l’usufruitier est redevable de la taxe foncière, conformément à l’article 1400 du CGI. Le nu-propriétaire n’a rien à payer tant que le démembrement est en cours.

Cette règle s’applique que l’usufruit soit :

• Viager (usufruit conservé par le donateur après une donation)
• Temporaire (usufruit accordé pour une durée déterminée)
• Légal (usufruit du conjoint survivant sur la succession)

Si vous envisagez d’acheter en nue-propriété, c’est un avantage fiscal non négligeable : vous n’aurez pas à supporter cette charge pendant toute la durée du démembrement. À Dijon, sur un bien dont la taxe foncière atteint 2 000 € par an avec un démembrement de 15 ans, l’économie représente 30 000 € sur la période.

Attention toutefois : en cas de démembrement conventionnel (prévu par un contrat), les parties peuvent déroger à cette règle et prévoir que le nu-propriétaire prenne en charge tout ou partie de la taxe foncière. Mais vis-à-vis de l’administration fiscale, c’est toujours l’usufruitier qui reste le redevable légal.

Indivision et succession : qui paie la taxe foncière après un décès ?

Après un décès, le bien immobilier entre souvent en indivision successorale. La taxe foncière est alors due par l’ensemble des indivisaires. L’administration fiscale applique le principe de solidarité : elle peut réclamer la totalité de la taxe à n’importe lequel des héritiers.

En pratique, l’avis de taxe foncière est généralement établi au nom de l’indivision (« Indivision DUPONT » par exemple) ou au nom du défunt suivi de la mention « et consorts ». Pour approfondir ce sujet, j’ai rédigé un guide complet sur la taxe foncière en cas d’indivision.

Voici les points essentiels à retenir :

• Chaque héritier est solidairement responsable du paiement intégral
• La répartition entre héritiers se fait en fonction de leurs quotes-parts respectives
• L’héritier qui paie la totalité peut se retourner contre les autres pour obtenir remboursement
• En cas de désaccord persistant, le juge peut être saisi pour organiser le paiement

Mon conseil : désignez rapidement un mandataire de l’indivision qui centralisera le paiement de la taxe foncière et collectera les contributions de chacun. Cela évite les retards de paiement et les pénalités qui en découlent. Si la succession tarde à se régler, pensez à la mensualisation de la taxe foncière pour lisser la charge.

Quelles sont les personnes qui ne paient pas la taxe foncière ?

Plusieurs catégories de propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière. Ces dispositifs sont prévus par le Code général des impôts et appliqués automatiquement ou sur demande selon les cas.

Exonérations liées à la personne

Sont exonérés de taxe foncière sur leur résidence principale, sous conditions de ressources :

• Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA)
• Les titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI)
• Les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH)
• Les personnes âgées de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds (fixés à 12 455 € pour une part en 2025, selon le site des impôts)

Exonérations liées au bien

Si vous avez constaté une augmentation de votre taxe foncière ces dernières années, vérifiez que vous ne passez pas à côté d’un dispositif d’exonération auquel vous avez droit. Les services fiscaux ne les appliquent pas toujours automatiquement, et une simple réclamation peut suffire à régulariser la situation.

Pour en savoir plus sur les perspectives d’évolution, consultez également mon article sur l’éventuelle annulation de la taxe foncière en 2026.

Comment est calculé le montant de la taxe foncière ?

Pour comprendre qui doit payer la taxe foncière et combien, il faut saisir le mécanisme de calcul. La taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire le loyer théorique annuel que le bien pourrait produire dans des conditions normales.

Le calcul s’effectue en trois étapes :

1. Détermination de la valeur locative cadastrale par l’administration
2. Application d’un abattement de 50 % pour les propriétés bâties (20 % pour les non bâties)
3. Multiplication par les taux votés par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département pour le non bâti)

À Dijon, le taux communal se situe autour de 38 %, auquel s’ajoute la part intercommunale. Le montant total peut varier considérablement selon le quartier et le type de bien. Pour estimer précisément votre charge, utilisez notre simulateur de calcul de taxe foncière.

Les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année par un coefficient forfaitaire voté en loi de finances. En 2025, cette revalorisation a atteint 3,9 %, ce qui explique en partie la hausse généralisée de la taxe foncière constatée par de nombreux propriétaires. Pour comparer votre situation, consultez la taxe foncière moyenne au m² par ville.

Cas particuliers : local commercial, conjoint et SCI

Qui doit payer la taxe foncière d’un local commercial ?

Contrairement au bail d’habitation, le bail commercial permet de prévoir contractuellement que le locataire prend en charge la taxe foncière. Cette pratique est courante et parfaitement légale depuis la loi Pinel de 2014, qui impose toutefois que cette clause figure explicitement dans le bail et qu’un inventaire précis des charges soit annexé.

Le propriétaire reste le redevable légal vis-à-vis de l’administration, mais le locataire lui rembourse la taxe foncière au titre des charges du bail. Cette disposition doit être clairement stipulée pour être opposable.

Pourquoi la taxe foncière est au nom de mon conjoint ?

Cette situation est fréquente et s’explique simplement. L’avis de taxe foncière est établi au nom du ou des propriétaires inscrits au cadastre. Si le bien a été acquis par votre conjoint avant le mariage ou si seul son nom figure sur l’acte d’achat, l’avis sera naturellement à son nom.

En cas de bien commun acquis pendant le mariage sous le régime de la communauté, les deux noms devraient figurer. Si ce n’est pas le cas, une simple demande de mise à jour auprès du service des impôts fonciers suffit. Quoi qu’il en soit, les deux époux restent solidairement redevables de la taxe foncière sur les biens communs.

SCI et taxe foncière

Lorsqu’un bien est détenu par une société civile immobilière, c’est la SCI qui est redevable de la taxe foncière en tant que personne morale propriétaire. Les associés ne sont pas personnellement imposés à la taxe foncière pour ce bien. En revanche, la taxe foncière constitue une charge déductible des revenus fonciers de la SCI, ce qui est un avantage fiscal à ne pas négliger.